換物業需要多少業主同意,怎么換物業

如何更換物業公司？根據我國《物業管理條例》相關規定：業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同應予終止。

如果馬先生所在的小區已經成立了業主大會，則可以通過業主大會選聘新的物業公司接管原物業公司，向小區業主提供物業管理服務。若李先生所在的小區尚未成立業主大會，則無法直接聘用物管公司。那更換物業公司到底該如何操作呢？下面一起來學習一下，具體操作流程。

一、提出申請
物業管理小區(大廈)符合下列情況之一的，業主5人以上聯名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處(或鎮人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業主委員會：
(一)物業已交付使用的建筑面積達到50%以上；
(二)物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
二、成立籌備小組
街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(大廈)成立業主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。
三、籌備小組開展籌備工作
(一)籌備小組經批復成立后，應告知建設單位或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。
(二)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區(大廈)內明顯位置張貼公布，征求業主意見。　　籌備小組將《業主委員會政策法規宣傳資料》在宣傳欄內公布并發放給業主。
(三)籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。
(四)籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。
四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業主候選人名單及簡歷表、《業主委員會選舉辦法》、《業主委員會章程》、《業主公約》送達街道辦事處，并提出召開業主大會或業主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。
籌備小組根據議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業主委員會章程》及《業主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業主委員會委員。
會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統計表予以公布。
五、申請登記業主委員會
自產生之日起15日內，持下列文件向所在區或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續；
(一)業主委員會登記申請表；
(二)街道辦事處核準證明；
(三)業主委員會選票；
(四)業主代表選票；
(五)業主授權委托書；
(六)業主大會或業主代表大會簽到表；
(七)業主委員會章程；
(八)業主公約；
(九)其他相關資料。
六、核準批復
區或縣級市房地產行政部門經審核，給予業主委員會書面批復意見。業主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續，并將公章式樣報區或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

業主委員會章程業主委員會章程（示范文本）：
第一章總則
第一條本會是本物業管理范圍內代表全體業主對本物業實施自治管理的組織。本會由業主大會業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當則業主擔任。本會是業主大會的常設機構，對業主大會負責。
第二條本會接受物業管理行政主管部門的監督與指導。業主是指房
第三條本章程所稱屋所有權和土地使用權人。
第四條本會代表全體業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與安全使用，維護本物業的公共、創造整潔、優美、安全、舒適、明的環境。
第二章組織及職責
第五條第一屆業主委員會，由物業管理行政主管部門指導開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。
第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。本會聘任執行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執行秘書可以是，也可以不是委員。本會主任、副主任、執行秘書為專職或兼職。
第七條本會權利
1、召集和主持業主大會；
2、與物業管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦法； 3、采用招標或其他方式，聘請物業管理單位對本物業進行管理，并與其簽訂管理合同；
4、與物業管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報告； 5、檢查、監督物業管理單位的物業管理工作；
6、修訂業主公約、本會章程。
第八條本會義務
1、籌備業主大會并向業主大會報告工作；
2、執行業主大會通過的各項決議；
3、執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；
4、保障本物業各項管理目標的實現；
5、執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；
6、本會作出的決定，不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主公共利益。
第九條本會召集業主大會可采取會議或書面征求意見等形式。
第十條下列人員經本會決定可獲得適當津貼：
1、本會主任；
2、本會副主任；
3、本會執行秘書；
4、本會同意的其他人員。
第三章會議
第十一條本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。
第十二條本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。
第十三條本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。
第十四條本會召開會議時，可邀請物業管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業管理單位的人員和非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。當本物業有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。
第十五條本會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。第十六條本會執行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持人簽署后存檔；涉及物業管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。
第四章委員
第十七條本會委員由業主大會從業主中選舉產生，人數為單數，最多不超過15人。
第十八條本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。
第十九條本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業主大會確認。
第二十條有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停任，并由下次業主大會確認：
1、已不是業主；
2、無故缺席會議連續三次以上；
3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；
4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的；
5、其他原因不適宜擔任本會委員的。
6、第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內將由其管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。
第二十二條委員的權利和義務
（一）權利
1、有權參加本組織的有關活動；
2、有選舉、被選舉和監督權；
3、有權參與本會有關事項的決策；
4、具有對本會的建議和批評權。
（二）義務
1、遵守本會章程；
2、執行本會的決議，完成本會交辦的工作；
3、參加本會組織的會議、活動的公益事業；
4、向本會的工作提供有關資料和建議；
第五章經費與辦公用房
第二十三條本會的經費由--費用中支出。
第二十四條本會的經費開支包括：業主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業主公布。
第二十五條本會的辦公用房由--解決。
第六章附則
第二十六條業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。
第二十七條本會的解散與終止，依照業主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。
第二十八條本章程經業主大會通過后生效，同時報當地物業管理行政部門備案。