第三章 物業管理企業

　　第二十三條 物業管理企業應當依法取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。物業管理企業的名稱中應當標示“物業管理”字樣。從事物業管理的人員，應當依法取得職業資格證書。

　　物業管理企業應當在經營服務場所公示法人營業執照、資質證書和有關專業人員的職業資格證書。

　　第二十四條 物業管理企業不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓資質證書。

　　第二十五條 物業管理企業對逾期不交納物業服務費的業主，有權要求業主委員會督促其限期交納或向人民法院起訴。

　　物業管理企業有權要求業主委員會協調其與業主和物業使用人之間的糾紛。

　　第二十六條 物業管理企業應當履行下列義務：

　　(一)執行物業服務等級標準和相應的物業服務收費等級標準;

　　(二)在物業服務合同終止前30日內，應當與業主或有關單位結清債權債務，做好移交準備，并在合同終止之日起10日內向業主委員會移交物業管理用房及有關資料、共用設施設備;

　　(三)在承接物業時辦理物業驗收手續;

　　(四)定期公布代管資金的收支賬目、接受查詢和審計;

　　(五)按照規定向物業管理主管部門報送年度統計報表和相關資料;

　　(六)法律法規規定或物業服務合同約定的其他義務。

　　第二十七條 市物業管理主管部門對連續12個月沒有物業管理項目的三級資質的物業管理企業，注銷其資質證書;對二級以上資質的物業管理企業，建議頒發資質的部門降低其資質等級或注銷其資質證書。

　　第二十八條 外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動的，應當事先持資質證書報市物業管理主管部門備案。

　　第四章 物業管理的招標投標

　　第二十九條 建設單位應當通過招標投標選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理;投標人少于3個或者建筑面積5萬方米以下的住宅物業、建筑面積2萬方米以下的非住宅物業，經物業所在地的區、縣物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第三十條 建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業管理的招標投標工作：

　　(一)預售商品房在取得商品房預售許可證前;

　　(二)現售商品房在正式銷售30日前;

　　(三)非出售的新建物業在交付使用90日前。

　　第三十一條 提倡業主、業主大會通過招標投標選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理。

　　第三十二條 物業管理招標投標活動中的評標由招標人代表和物業管理方面的專家組成的評標委員會負責。評標委員會成員由5人以上單數組成，其中專家人數不得少于成員總數的4/5。

　　評標委員會專家由招標人從市物業管理主管部門建立的專家庫中隨機抽取產生。與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。

　　第三十三條 物業管理招標由招標人依法組織實施。

　　招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜;有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。

　　第三十四條 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高資格等要求。

　　第三十五條 前期物業管理招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，將招標公告、招標邀請書、招標文件及其他有關材料報市、縣物業管理主管部門備案。

　　第三十六條 前期物業管理招標人應在招標投標現場宣布中標人，向中標人發送中標通知書，并將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　第五章 前期物業管理

　　第三十七條 建設單位可以邀請物業管理企業參與物業的規劃、設計、施工、營銷策劃及銷售過程。

　　第三十八條 建設單位在銷售物業前，應當依照物業管理主管部門公布的業主臨時公約示范文本制定業主臨時公約。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當就遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　在首次業主大會會議通過的業主公約生效后，業主臨時公約即行失效。

　　第三十九條 前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認對物業買賣雙方和物業管理企業具有約束力。

　　第四十條 在規劃、設計物業項目時，應當滿足下列要求：

　　(一)建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置物業管理用房。房屋總建筑面積為2萬方米以下的物業，應當配置建筑面積不低于60方米的物業管理用房，其中辦公用房不低于40方米。

　　(二)規劃部門審查商品房開發項目時，應當在規劃設計面圖和單體方案中，確定物業管理用房的位置和面積。物業管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業管理活動。

　　物業管理用房應當包括物業管理企業用房、業主委員會辦公用房。其中，業主委員會辦公用房建筑面積為15—25方米。

　　(三)物業管理用房交付時應達到正常使用條件。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

　　第四十一條? 新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向市、縣物業管理主管部門報送下列材料：

　　(一)建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同;

　　(二)業主臨時公約;

　　(三)標注物業管理用房具體位置和面積的規劃詳圖;

　　(四)應當招投標的物業項目提供物業管理招投標情況的書面材料。

　　第四十二條 物業管理區域內下列配套設施設備歸全體業主所有：

　　(一)物業管理用房;

　　(二)門衛房、地面架空層、共用走廊通道;

　　(三)按規劃配建的非機動車車庫;

　　(四)公共綠化、道路、場地;

　　(五)建設費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業;

　　(六)建設單位在物業買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業;

　　(七)其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　建設單位申請上述配套設施設備的房屋所有權初始登記時，由房地產登記機構予以記載，但不頒發房地產權證書。

　　第四十三條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，建設單位和物業管理企業不得擅自處分。

　　建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備予以公示，并向物業買受人提供書面公示材料。

　　辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當在區、縣物業管理主管部門的監督下，向物業管理企業移交物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料。物業管理企業應將移交結果向全體業主公示。

　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止后10日內，將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交給業主委員會。

　　第四十四條 建設單位應當將通過竣工驗收合格后的物業交付物業買受人，并按國家規定提供工程質量保修書和物業使用說明書，明確保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位應當按照物業建設總造價5%的標準提取物業工程質量保修金。物業工程質量保修金專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修費用和賠償費用，并接受業主和業主委員會的監督。物業管理企業可以根據建設單位的要求參與物業工程質量保修金的管理。