物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

一、吳忠市物業(yè)管理辦法的規(guī)定是什么？

吳忠市物業(yè)管理辦法的規(guī)定主要是：

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善居民生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合自治區(qū)實(shí)際，制定本條例。

第二條　本條例適用于自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條　縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者負(fù)責(zé)物業(yè)監(jiān)督管理工作的部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)行政主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

環(huán)保、價(jià)格、規(guī)劃、公安、民政等有關(guān)行政主管部門，依據(jù)各自職責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。

第二章　前期物業(yè)管理

第四條　建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。住宅區(qū)和非住宅區(qū)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第五條　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和自治區(qū)有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

第六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為新建住宅物業(yè)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:

(一)建筑面積在五萬方米以內(nèi)的，按不低于建筑總面積的千分之四配置，最少不低于一百二十方米;

(二)建筑面積超過五萬方米的，除按照五萬方米的千分之四配置外，超過部分按不低于千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置;

(三)位于地面以上一至二層，具備基本裝修和水、暖、電、采光、通風(fēng)等功能，可直接投入使用。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得轉(zhuǎn)讓、抵押或者改變其用途。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。房地產(chǎn)行政主管部門在辦理房產(chǎn)測(cè)繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第七條　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，進(jìn)行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)期限一般不超過兩年。

建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。

第八條　建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理相關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第九條　辦理前期物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料:

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)印件、附圖;

(三)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

(四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料(包括出廠合格證明)，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(六)業(yè)主名冊(cè);

(七)物業(yè)管理必需的其他資料。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在《住宅使用說明書》中明確物業(yè)公攤面積和共有部分的范圍，并應(yīng)當(dāng)寫入《房屋買賣合同》。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房以及上述資料移交業(yè)主委員會(huì)。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第十條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他能夠證明其權(quán)屬的有效證明為依據(jù)。

第十一條　業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共有部分實(shí)施共同管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

第十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。

第十三條　未設(shè)立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項(xiàng)。

第十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付業(yè)主的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，推舉業(yè)主代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組主要由業(yè)主代表組成，也可以吸收建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的代表各一人參加。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起七日內(nèi)，向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有和共有部分面積、建筑總面積等資料，并承擔(dān)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

第十六條　業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起二十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案:

(一)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告;

(二)業(yè)主大會(huì)決議;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單。

街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將備案證明復(fù)印件分送縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。前款(二)、(三)、(四)項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，履行下列職責(zé):

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

(二)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(六)組織、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

(七)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)和成員的工作津貼應(yīng)當(dāng)從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布辦公經(jīng)費(fèi)的收支情況。

第十九條　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)成員資格終止:

(一)任職期限屆滿的;

(二)不履行業(yè)主義務(wù)的;

(三)不再具備業(yè)主身份的;

(四)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;

(五)被依法追究刑事責(zé)任的;

(六)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

(七)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì);拒不移交的，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交。

過半數(shù)業(yè)主要求撤換業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成員的，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助全體業(yè)主重新選舉。

第二十條　主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請(qǐng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)，街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主自行管理，或者經(jīng)過半數(shù)業(yè)主同意，委托他人進(jìn)行清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護(hù)等物業(yè)管理。

第四章　物業(yè)服務(wù)

第二十一條　業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng):

(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍以及基本情況;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

(三)物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、安全等秩序維護(hù);

(五)車輛的停放管理;

(六)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

(七)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式;

(八)物業(yè)檔案資料的保管;

(九)物業(yè)服務(wù)合同期限;

(十)雙方的權(quán)利義務(wù);

(十一)違約責(zé)任;

(十二)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;

(十三)其他事項(xiàng)。

正式簽訂合同前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽定的物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公開征求業(yè)主的意見，并提交業(yè)主大會(huì)通過。公開征求意見的期限不得少于七日。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，或者以電子郵件等形式告知業(yè)主，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制訂。

第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十三條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于合同期限屆滿前九十日內(nèi)告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前九十日內(nèi)告知業(yè)主。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

第二十四條　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和合同約定向業(yè)主委員會(huì)移交下列材料和財(cái)物:

(一)本條例第九條規(guī)定的材料;

(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料以及物業(yè)服務(wù)檔案;

(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù);

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

物業(yè)服務(wù)合同終止前，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照合同履行告知義務(wù)、未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，過半數(shù)業(yè)主可以決定將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

第二十七條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。

實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第二十八條　舊住宅區(qū)、分散小區(qū)的業(yè)主將物業(yè)服務(wù)承包給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助承包合同的簽訂并監(jiān)督履行。

舊住宅區(qū)、分散小區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用等，根據(jù)物業(yè)的具體情況，由過半數(shù)主業(yè)或者業(yè)主代表、承包人和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同商定。

第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性事件采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。

第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列行為:

(一)違法修建建筑物、構(gòu)筑物，或者違規(guī)在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外觀;

(三)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;

(四)損壞或者擅自占用、移動(dòng)、改裝共用設(shè)施設(shè)備;

(五)擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途，影響相鄰關(guān)系人的生活;

(六)存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;

(七)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(八)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品;

(九)擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;

(十)隨意傾倒或者丟棄垃圾、雜物;

(十一)損毀樹木、園林;

(十二)違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物影響他人正常生活;

(十三)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款行為之一的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除危害、賠償損失。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法處理。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并及時(shí)向社會(huì)公開。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以放棄共用權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第三十二條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，用于建筑物保修期滿后住宅和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一歸集管理、使用，專戶儲(chǔ)存，每年公布一次收交、使用、節(jié)余情況，并接受業(yè)主的查詢和審計(jì)、財(cái)政、房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理，不得挪作他用。

第三十三條　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。有下列情形之一的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金:

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)更換電梯或者電梯故障危及人身安全的;

(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的;

(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的;

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;

(六)對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)分戶帳中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金與物業(yè)同時(shí)過戶。

第三十四條　利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。共有部分產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)公開，并納入專項(xiàng)維修資金專戶或者由業(yè)主大會(huì)決定其用途。

第三十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物以及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

在物業(yè)保修期內(nèi)，業(yè)主專有部分或者共有部分存在質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修或者更換。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)保修活動(dòng)。

第三十六條　物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān):

(一)專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有部分業(yè)主承擔(dān);

(二)部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān);

(三)全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主分擔(dān)。

因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯(cuò)，造成共有部分未到維修、更新年限需要維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其責(zé)任相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。

第三十七條　共有部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí)，相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

因維修、更新、改造造成業(yè)主專有部分損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等責(zé)任。

第三十八條　住宅裝飾裝修工程開工前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查、監(jiān)督。

第三十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的單位和個(gè)人，每次租賃合同期限最長不得超過六個(gè)月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃利用停放車輛的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車位場(chǎng)地使用費(fèi)，車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

停放車輛的，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛正常通行。

第四十條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取費(fèi)用，并依法承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十一條　業(yè)主空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)企業(yè)，并采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生;影響其他業(yè)主正常生活，造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)空置期間，不免除業(yè)主部分共有部分和全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用。空置期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納數(shù)額由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定。

在中國只要是有小區(qū)的地方必然會(huì)有物業(yè)公司接洽來規(guī)范本區(qū)域的治安，而物業(yè)管理公司并不是根據(jù)他們自由的意志來隨意管理小區(qū)的，因?yàn)樵谛袠I(yè)中對(duì)于某一種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)還是有固定的規(guī)定的，物業(yè)公司的管理方式也是需要嚴(yán)格按照管理辦法的規(guī)定進(jìn)行的。