物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

為加強城市住宅區物業管理，維持公共秩序和生活秩序，創造整潔、文明、安全和舒適的生活環境，根據國家有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

一、本辦法所稱的住宅區是指有相應配套公共設施的住宅小區，城區范圍內的住宅組團、商住樓宇等。本辦法所稱的物業管理是指對住宅區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等進行維護、修繕、整治和管理、

二、市房地產管理局是全市物業管理的主管部門(以下簡稱市主管部門)，其職責是：

(一)會同有關部門劃分住宅組團，對住宅區物業管理工作進行組織協調和業務指導;

(二)制定有關物業管理的具體實施辦法和管理要求;

(三)對轄區主管部門的物業管理工作進行指導、監督、檢查;

(四)對物業共用設施、設備維修基金進行管理和監督使用;

(五)會同有關部門對物業管理企業進行評比;

(六)負責核定物業管理企業的資質等級。

三、市轄區房產管理局是其行政區域內物業管理業務管理部門(以下簡稱轄區主管部門)，其職責是：

(一)在主管部門的指導下，負責協調業主、居委會和物業管理企業三方之間的關系，以及在管理工作中與其他部門的關系;

(二)負責與居委會共同召開組團化第一次業主大會，指導選聘物業管理企業;

(三)負責本轄區物業管理工作的檢查、督促、評比和宣傳等，積極抓好開展現有小區的整治工作;

(四)負責物業管理企業成立的初審工作。

四、住宅區物業管理實行業主自治與委托物業企業管理相結合的原則，逐步實現專業化、社會化和企業化的物業管理。

五、業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。每個住宅區應成立一個業主委員會，業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會成員應當由業主擔任。

六、業主大會或者業主代表大會行使下列職權：

(一)選舉、罷免業主委員會委員;

(二)審議通過業主委員會章程和業主公約;

(三)聽取和審議物業管理工作報告;

(四)決定物業管理的其他重大事項。

七、業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

(一)召開業主大會或者業主代表大會;

(二)選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立變更或者解除物業管理合同;

(三)協助物業管理企業對共用部位共用設施設備維修基金的籌集和監督使用;

(四)審定物業管理企業提出的物業管理年度計劃、財務預算和決算;

(五)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理活動;

(六)業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。

八、住宅區內設立的居委會，可與物業管理企業合署辦公，居民委員會在城區街道辦事處領導下配合做好小區物業管理工作。居委會不得在物業管理區域內從事以盈利為目的的經營活動，由物業管理企業支付不超過三名成員的生活補貼。

九、凡新建住宅小區在建設時，必須建立相應物業管理機構，小區入住率達到50%以上時，開發建設單位在轄區主管部門的指導下，召開業主大會或代表大會，選舉產生業主

委員會，已建成的小區以及重新劃定實行組團化物業管理區域.由轄區主管部門會同有關部門按有關程序組建業主委員會。

十、業主委員會應當自成立之日起15日內向城區主管部門備案。

十一、住宅區物業管理積極推行招標形式確定物業管理企業，實行專業化、社會化和企業化的物業管理。

十二、物業管理企業須向工商行政管理部門注冊登記，取得法人資格，并持有主管部門頒發的《物業管理企業資質證書》，方可從事物業管理業務。

十三、物業管理企業從業人員實行定期業務培訓、崗位培訓持證上崗制度，無上崗證不得從事物業管理業務。

十四、物業管理企業依據有關規定及本辦法與業主委員會簽訂物業管理合同，受業主委員會及相關職能部門委托行使下列管理職能;

(一)有償進行房屋及其附屬設施、設備維修和養護管理;

(二)環境衛生的保潔和園林綠化;

(三)有償保管車輛，維護治安秩序;

(四)制止在小區內違法建設;

(五)對違反管理辦法及相關規定的行為予以制止并要求限期改正和賠償損失，情節嚴重的報請有關部門給予處罰;

(六)對無正當理由拒交各項費用的住戶，按物業管理合同規定處理。

十五、房屋用(住)戶應自覺遵守物業管理規定，維護小區物業管理的下列正常秩序：

(一)未經有關部門批準不得改變房屋結構、不得進行拆改主體結構和明顯加大荷載的`裝修;

(二)不得安裝影響周圍環境和房屋結構的動力設備;

(三)不得占用公共場地、損壞公用設備和設施;

(四)不得亂停亂放車輛和鳴喇叭;

(五)不得踐踏、占用綠地及攀折花木;

(六)不得亂倒垃圾、亂堆放雜物;

(七)不得有亂建亂搭及亂貼行為;

(八)不得無故推遲或拒絕繳納綜合服務管理費。

十六、新建住宅區房屋建設與相應的配套設施建設應同步進行。主管部門、規劃部門對住宅小區建設實行監督管理。

十七、凡未達到規劃設計要求的住宅小區，主管部門、規劃、土地、市政等部門不予驗收，并停止辦理相關業務。

十八、新建小區建成經綜合驗收合格后，開發建設單位將小區物業移交業主委員會或公司管理時，應移交下列資料：

(一)小區規劃圖、竣工總面圖;

(二)單體建筑結構配套設施、設備的竣工圖;

(三)地下管網圖;

(四)其他必要的資料。

十八、已建成設施不配套小區、重新劃定組團的物業管理區的上下水管道、道路等設施的配套和環境布局由規劃部門統一組織規劃，小區上下水管道、公用道路由市政部門組織施工。

十九、新建住宅區在銷售時，由開發建設單位按銷售額2%.向購房者代收共用部位、共用設施設備維修基金。主管部門按棟按住宅區設立專帳，專款專用，接受財政、審計等部門監督維修基金屬全體業主共同所有。

二十、小區開發建設單位任在移交物業管理業務時，應當按不少于住宅區房屋建設總面積的0.1%無償向業主委員會提供物業管理專用房，限于業主委員會、管理企業使用，不得出售、轉讓和改作它用。

二十一、共用部位、共用設施設備維修基金用于住宅共用部位住宅區公用設施的大修、更新、改造，使用原則是先用利息，再用本金。

二十二、成立了業主委員會的住宅區，由業主委員會與物業管理企業按管理事項和服務內容，確定物業管理綜合服務費收費標準，報市物價主管部門審批后執行。

二十三、經檢查評比，物價部門核定后，獲得全國物業管理優秀示范小區(大廈)稱號的住宅區，物業管理綜合服務費可在核準基數上浮15%;獲得自治區物業管理優秀小區(大廈)稱號的，可上浮10%;獲得桂林市物業管理優秀小區(大廈)稱號的，可上浮5%。

住宅區收費由物業管理企業統一負責收取.法定收費各部門應委托物業管理企業代收代繳，其他單位、個人不得進入住宅區亂收費。

二十四、物業管理企業有下列情形之一的，業主委員會有權制止，并要求限期改正，主管部門可給予警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：

(一)物業維修養護不及時的;

(二)管理制度不健全，管理混亂的;

(三)擅自擴大收費范圍，提高收費標準的;

(四)未能達到主管部門和委托管理合同規定標準的;

(五)因管理維修養護不善，造成業主損失的。

二十五、建成住宅區經綜合驗收后，任何單位和個人均不能隨意更改，不得違章修建臨時建筑。確有需要擴建改建的，須經有關部門批準。物業管理區的經營者不得占道經營，對不適合經營的地段和亂搭亂建的違章建筑物有關部門不得發給營業執照.不得接水接電。

二十六、本辦法中業主公約、住宅使用公約和業主委員會章程的示范文本，由主管部門制定。

二十七、本辦法由桂林市房地產管理局負責解釋。

二十八、本辦法自公布之日起實施，各縣可參照執行。