物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

一、為建立合理、公開、質價相符的物業服務收費機制，規范物業服務收費行為，促進物業服務行業健康有序發展，保障物業企業和業主的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國家發展和改革委員會和建設部《物業服務收費管理辦法》及省物價局、省建設廳《福建省物業服務收費管理實施辦法》精神，結合我市實際，制定本實施細則。

二、本實施細則適用于南市行政區域內具有法定物業服務資質的物業企業對物業服務區域提供物業服務的收費行為。

三、政府提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業企業；鼓勵物業企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

四、物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費項目、收費標準與服務內容、質量相符的原則。

五、物業服務收費實行統一政策、分級管理。市、縣、區政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

六、物業企業服務收費按不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅前期物業（不含酒店式公寓、別墅、低密度聯排高檔住宅，下同）服務收費實行政府指導價。實行政府指導價的物業企業服務收費包括物業服務費、房屋裝修垃圾清運費、停車管理費。

七、物業服務費是指物業企業按照物業服務合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。實行政府指導價的物業服務費采用包干制形式，由市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定《南市普通住宅物業服務等級指導性收費標準》（以下簡稱《收費標準》），并定期公布。

房屋裝修垃圾清運費是指物業企業對物業服務區域內房屋裝修過程中產生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。房屋裝修垃圾清運費收費標準按照《南市住宅物業小區房屋裝修垃圾清運收費標準》（另文下達）執行。業主無裝修的，物業企業不得收費。

停車管理費是指物業企業對物業服務區域內車輛停放提供管理服務所收取的費用。停車管理費收費標準另文下達。

八、實行政府指導價的物業服務費，實行招投標的，開發建設單位在委托招投標前，應根據物業特點和服務要求，按《收費標準》確定相應的服務等級及具體收費標準后進行招投標，并與中標的物業企業在合同中約定服務等級、服務內容及具體收費標準。未實行招投標的由開發建設單位與物業企業根據《收費標準》在合同中確定服務等級、服務內容及具體收費標準。

物業企業與業主前期物業服務合同（協議）中需列明與開發建設單位約定的服務等級、服務內容、具體收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

前期物業服務合同期滿但未成立業主大會的，其具體收費項目、收費標準由業主與物業企業根據《收費標準》在物業服務合同（協議）中約定。

實行市場調節價的物業服務費形式可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費形式及收費標準由業主委員會與物業企業按照物業服務內容、服務收費標準、收費方式、收費起始時間等協商確定。

九、包干制是指由業主向物業企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指業主向物業企業預交物業服務費用，物業企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

十、實行物業服務費包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業企業的利潤；

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

l、物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業服務區域清潔衛生費用；

4、物業服務區域綠化養護費用；

5、物業服務區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共有設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

十一、實行政府指導價的住宅依法改作寫字樓的，其收費標準按該住宅物業服務費標準的2倍確定。依法改作其它用途的其收費標準按該住宅物業服務費標準的2.5倍確定。

十二、本實施細則所指的物業服務費，不包含物業服務區域內的由業主使用的公共水電費用。公共水電費用單獨按實分攤,具體分攤辦法由物業服務企業與業主在物業合同（協議）中約定。物業企業使用的由物業企業承擔。

十三、物業服務區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

物業企業不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業服務區域內規劃配套設施用房物業服務費用。

十四、物業企業每月應在小區醒目處公布一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況。

十五、物業服務收費按業主房屋產權建筑面積收取（不含附屬間），建筑面積包括套內建筑面積和公共部位與共用房屋分攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記建筑面積收取；未辦理房屋所有權證的，按購房合同標明的建筑面積收取。

十六、物業服務費用從物業交付買受人之日起按月收取，物業服務合同另有約定的從其約定。

十七、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付物業買受人的物業；物業服務費或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

物業交付買受人后，物業服務區域內相關配套設備設施尚未完備的，其物業服務費標準應適當降低，降低幅度在15％以內，差額部分由開發建設單位承擔。物業企業與業主的前期物業合同（協議）中應對上述情況作詳細說明。

十八、業主應當按照物業服務合同的約定足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定愈期不交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；愈期仍不交納的，物業企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

十九、實行物業服務酬金制方式，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況，同時接受業主或者業主大會的質詢。

二十、實行物業服務費用酬金制方式，物業企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔經業主大會通過并由業主委員會與物業企業在服務合同中約定。

二十一、物業企業已經接受委托實施物業服務相應收取服務費用的；其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

二十二、物業企業對同一物業服務區域內同一交付時間、同一使用性質、同一類型的物業服務收費，應按統一標準收取，不得以任何形式采取價格歧視。

二十三、物業企業不得向進入小區內為業主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。

二十四、各有關物業企業應當按規定實行明碼標價，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，統一采用收費標價牌形式實行明碼標價。

實行明碼標價方式由價格主管部門統一規定，各級價格主管部門的價格監督檢查機構對明碼標價格式進行監制。物業服務收費明碼標價的內容包括：物業企業名稱、收費對象、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

二十五、為保證《收費標準》制定的準確性和可指導性，每年第四季度由政府價格主管部門會同房地產行政主管部門選定一定數量的有代表性的物業企業作為成本監審對象，于次年第一季度由政府價格主管部門進行成本監審。物業企業應當配合政府價格主管部門并如實提供物業服務成本，不得弄虛作假。

二十六、各縣（市、區）政府價格部門會同同級房地產行政主管部門在市級《收費標準》范圍內核定本行政區域的普通住宅物業綜合服務等級指導性收費標準，并報南市政府價格主管部門及南市房地產行政主管部門備案。

二十七、各縣（市、區）政府價格主管部門會同房地產行政主管部門應當加強對物業企業的服務內容、服務標準、收費項目和收費標準的監督。物業企業違反物業管理法規及有關價格法律、法規和政策規定的，由房地產行政主管部門和政府價格主管部門分別根據有關法律、法規和規定予以處罰。

二十八、本實施細則由南市物價局、南市建設局按照各自職能負責解釋。