物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

萊蕪市住宅物業服務收費管理辦法

第一條為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等法律法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理適用本辦法。

第三條本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

第四條提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水相適應的原則。

第六條市價格主管部門會同市物業主管部門依據國家和省有關規定，制定全市住宅物業服務收費政策，負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。

第七條住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅前期物業服務費、停車服務費實行政府指導價，由市價格主管部門會同市物業主管部門制定基準價格及浮動幅度，報市人民政府批準并定期向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價。

第八條普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

物業服務等級收費標準由市物業主管部門會同市價格主管部門制定并公布。

第九條普通住宅物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護、安全防范費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業的固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其它費用。

第十條物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

專業經營設施設備產權屬于專業經營單位的，其運行、維護、養護、更新費用由專業經營單位承擔，不得計入物業服務支出或物業服務成本。

供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。

第十一條物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應當包含上述物業服務合同內容。

第十二條因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應適當減免，減免比例不低于30%，具體減免比例應當在前期物業服務合同中約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

第十三條業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費由開發建設單位交納。

業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

第十四條物業服務費按房屋所有權證記載的產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收，房屋所有權證暫未辦理的，按購房合同載明的面積計收，待房屋所有權證辦理后，根據房產證載明面積多退少補。

改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務收費標準收取。

第十五條房屋交付后空置一年以上的，經業主或物業使用人與物業服務企業確認后，其物業服務費按照物業服務收費標準的70%交納，合同另有約定的，從其約定。

第十六條車位租賃費實行政府指導價，由市價格主管部門會同市物業主管部門制定基準價及浮動幅度，報市人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

第十七條物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

車位未停放車輛空置一年以上的，經車位產權人或車位承租人與物業服務企業確認后，停車服務費按照收費標準的70%收取。

第十八條占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地劃定的停車位停放汽車的，應當交納車位場地使用費。業主大會成立前，經半數以上業主同意，車位場地使用費收取標準可參照我市制定的車位租賃費標準執行。

停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用，可依照物業合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業主大會成立前，支出比例由市物價主管部門會同物業主管部門核定。

車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業主共有，主要用于補充相關物業管理區域的物業專項維修資金。車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執行，并接受全體業主監督。

第十九條物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可適當收取工本費；對業主或物業使用人實行電子門禁系統管理的，應當至少為每戶業主或物業使用人免費配置3張門禁卡，因增加、遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可適當收取工本費。除此之外不得再另行收取押金、門禁系統管理費、運行費等其他任何費用。

第二十條物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

第二十一條供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第二十二條業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修的，應與物業服務企業簽訂裝修協議，明確裝修產生建筑垃圾堆放地點及清運費用、裝修保證金收取和退還等事項，具體標準由雙方協商確定。

第二十三條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

第二十四條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

第二十五條物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第二十六條物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不交納的，物業服務企業可依法追繳。

物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

第二十七條物業服務企業接受委托為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的服務，其收費標準由雙方協商約定。

第二十八條價格主管部門對物業服務收費實行成本監審和價格監測制度。物業服務企業應按照價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關資料。

第二十九條價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（四）強制服務并收費的；

（五）不按規定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

第三十條本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

第三十一條其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。