物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一條

第二條本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

由房地產開發商建設，出售、出租給兩個以上業主或使用人共同使用的物業，應當實行物業管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業，逐步推行物業管理。

第三條本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其他附屬設施、設備及相關場地。

本辦法所稱業主，是指物業的產權人。

本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業管理，是指業主或業主組織對其物業的共有部分和共同事物委托物業管理企業進行管理的活動。

本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立能獨立承擔民事責任的從事物業管理服務的組織。

第四條物業管理實行政府行政主管部門監督、業主自治管理與物業管理企業專業服務相結合的體制。

鼓勵物業管理向社會化、專業化、市場化方向發展。

第五條市房產管理局是物業管理工作的主管部門（以下簡稱物業管理主管部門）， 監督指導全市的物業管理活動。

物價部門負責物業管理收費工作，會同物業管理主管部門檢查、指導物業管理收費活動。

工商行政管理部門負責物業管理企業的注冊登記，發放營業執照。

建委、城管、規劃、質檢、技監、公安、市政、綠化、環衛、交通、通訊、供水、供電、供暖、供氣等有關部門按照各自職責，做好物業管理區域內的有關工作。

第六條縣（市）人民政府房地產管理部門監督、指導本行政區域內的物業管理活動。

區人民政府建設行政管理部門負責本轄區內物業管理的監督、指導工作。

第二章

業主、業主大會及業主委員會

第七條業主依法享有對物業共有部分和共同事物進行管理的權利，并承擔相應的義務。

業主享有下列權利：

（一）參加業主大會，享有表決權；

（二）享有業主委員會成員的選舉權和被選舉權；

（三）享有要求物業管理企業提供與所交納物業管理服務費用相應服務的權利；

（四）表決通過業主公約和業主委員會章程；

（五）監督業主委員會的管理工作；

（六）監督物業管理企業的管理服務活動；

（七）決定有關業主利益的重大事項；

（八） 法律、法規及規章規定的其他權利。

業主應當承擔下列義務：

（一）遵守物業管理法律、法規、規章；

（二）遵守業主公約；

（三）遵守所在物業管理區域的物業管理制度、規定；

（四）執行業主大會的有關決議、決定；

（五）按時、足額交納物業管理服務費用及應分攤的共用部位、共用設施設備維修費用；

（六）法律、法規及規章規定的其他義務。

第八條業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。

業主大會履行下列職責：

（一）選舉、撤換業主委員會成員；

（二）審議通過或修改業主委員會章程和業主公約；

（三）監督業主委員會的工作，聽取并審議業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）決定或者授權業主委員會選聘、解聘物業管理企業；

（五）討論決定共用部位、共用設施設備維修基金使用方案；

（六）決定本物業管理區域內物業管理其他事項。

第九條在一個物業管理區域內，已交付業主使用房屋建筑面積達百分之五十以上，或者以交付業主使用房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業主大會的，當地的物業管理主管部門應當會同有關部門指導業主召開首次業主大會。

第十條召開業主大會應當由過半數以上有投票權的業主出席，業主大會的決定，應當由半數以上有投票權的業主同意才能通過。決定通過后應當予以公布。

業主可以書面委托代理人出席業主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業主由其法定代理人或者監護人出席。

召開業主大會，應當邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業的所有權人和辦事處（居民委員會）、派出所的代表列席，可以邀請物業使用人、物業管理企業的代表列席。業主公約和業主大會作出的決定，對全體業主有效。業主大會決定事項的程序，由業主大會制定。

第十一條業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。業主委員會認為必要，或者經百分之十五以上業主提議，應當召開業主大會。

第十二條業主的投票權數，可以按下列規定計算，法律。行政法規另有規定，從其規定：

（一）住宅物業按一戶一投票權數計算；

（二）非住宅物業按建筑面積計算。

確定業主投票權的具體辦法由業主大會制定。

第十三條一個物業管理區域只能成立一個業主委員會。業主委員會委員應當由本物業管理區域內的業主擔任，可邀請辦事處（居委會）、派出所的代表參加。

業主委員會委員為不少于5人的奇數。業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生。

業主委員會委員為義務兼職，每屆任期三年，可以連選連任。

業主委員會委員應當由遵紀守法、熱心公益事業、處事公正、責任心強的人員連任。

第十四條業主委員會應當自選舉之日起三十日內，到物業管理主管部門辦理登記備案手續。

第十五條業主委員會憑物業管理主管部門核發的備案證書申請刻制印章。業主委員會應當將印章樣式報物業管理主管部門備案。

第十六條業主委員會應當接受物業管理主管部門的指導和監督，不得從事任何經營活動。

第十七條業主委員會對業主大會負責，維護全體業主的合法權益，依照國家、省有關法律、法規和本辦法開展活動，履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會；

（二）執行業主大會決議決定；

（三）草擬業主公約，業主委員會章程草案或者修訂草案，并報業主大會通過，監督業主公約的實施；

（四）代表業主簽訂物業管理委托合同，經業主大會同意后負責履行；

（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理的管理服務活動；

（六）協調本物業管理區域內物業管理企業與業主的關系，協助物業管理企業收取物業管理費用；

（七）業主大會賦予的其他職責。

第十八條業主委員會應當按照業主大會的決定和其章程規定，由主任定期召集。會議必須有過半數委員出席，作出的決定必須經全體成員過半數通過。業主委員會作出的決定應當予以公布。

第十九條業主委員會根據業主大會賦予的職責作出的決定，對本物業管理區域的業主和物業使用人均具有約束力。業主大會和業主委員會的決定、業主委員會章程、業主公約不得與法律、法規和規章相抵觸。

第二十條業主轉讓和出租物業時，轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起三十日內告知業主委員會和物業管理企業。

第三章

物業的使用維護

第二十一條物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。

第二十二條物業的共用部位、共用設施設備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業主共同分擔。

業主戶外的水、電、氣、暖等通訊等設施設備的管理、養護、維修，按產權歸屬由產權人負責，法律、法規、規章另有規定的除外。

第二十三條業主或者使用人不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；

（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺。屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品；

（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

業主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

第二十四條物業管理區域內禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠地；

（二）損壞樹木、園林；

（三）占用通道等公共場地；

（四）亂堆亂拋垃圾、雜物；

（五）發出超過規定標準的噪音；

（六）排放有毒、有害等污染環境的物質；

（七）在建筑物、構筑物上亂貼、亂涂寫、亂刻畫；

（八）法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。

第二十五條業主或者使用人裝修物業，應當遵守房屋使用有關規定和業主公約，并向物業管理企業申報，物業管理企業應當將有關注意事項告知業主或者使用人，業主或者使用人應當遵守。

第二十六條建筑物共有部分的維修責任，按下列規定承擔：

（一）毗連部分，由毗連部分的業主共同承擔；

（二）建筑物本體共用部位，由該建筑物所有業主共同承擔；

（三）物業管理區域內共用設施設備、場地，由全體業主共同承擔。

出租物業維修責任的承擔，應當在租賃合同中約定。

第二十七條物業的自用部位、自用設施設備超過保修期的維修、更新，由業主負責，費用自理。物業管理服務合同另有約定的除外。

第二十八條凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋安全的，責任人應當及時進行修繕。經物業管理企業通知后，在限期內未進行維修的，由物業管理企業修繕，所發生的費用，由責任人承擔。

第四章

物業管理企業

第二十九條物業管理企業必須具備規定的資質條件，持市級以上物業管理主管部門核發的物業管理資質證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領取營業執照后，方可從事與其資質相應的物業管理活動。物業管理企業資質等級標準及資質管理按國家、省、市有關規定執行。外地物業管理企業進入本市接受委托從事物業管理活動的，應當及時告知市物業管理主管部門，并接受當地物業管理主管部門的監督管理。

第三十條物業管理企業享有下列權利：

（一）依照物業管理服務合同的約定收取物業管理服務費用；

（二）制止損害物業或者妨礙物業管理的行為；

（三）選聘專營公司（如清潔、修繕、保安等公司）承擔專業管理業務；

（四）法律、法規、規章規定及業主大會授予的其他權利。

第三十一條物業管理企業應當承擔下列義務：

（一）全面履行物業管理服務合同，提供物業管理服務；

（二）接受業主、業主大會、業主委員會的監督；

（三）接受業主、業主大會、業主委員會對物業管理服務費用收支情況的質詢；

（四）發現違反法律、法規和規章的行為，應及時制止并向有關行政主管部門報告；

（五）法律、法規及規章規定的其他義務。

第五章

物業管理服務

第三十二條首次業主大會召開前，由開發建設單位選聘物業管理企業對物業提供管理服務。物業管理企業應當與業主逐一簽訂前期物業管理服務協議，協議中凡涉及業主共同利益的約定應當一致。

第三十三條建設單位須在建筑物及附屬設施、專用房屋綜合驗收合格后，方可將管理權移交給業主委員會，未經綜合驗收合格的物業，建設單位不得移交，并繼續承擔應當由其承擔的物業管理費用。建設單位向業主委員會或物業管理企業移交物業管理權時，應當同時移交物業綜合驗收檔案資料和房屋使用說明。

第三十四條業主委員會或者其他組織委托物業管理企業進行管理服務的，應當與被委托的物業管理企業簽訂物業管理服務合同。符合業主大會決定或授權的物業管理服務合同對全體業主具有約束力。

第三十五條簽訂物業管理服務合同或者前期物業管理服務協議，應使用國家規定的示范文本，并告知物業管理主管部門。

第三十六條物業管理服務合同應當包括以下內容：

（一）當事人和物業的基本情況；

（二）物業管理服務事項和服務質量要求；

（三）物業管理服務費用的標準及收取辦法；

（四）合同的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時物業資料的移交方式等；

（五）物業管理的責任范圍；

（六）違約責任及解決糾紛的途徑；

（七）雙方當事人約定的其他事項。

第三十七條物業管理服務事項包括下列內容：

（一）物業共用部位的日常維護和管理；

（二）物業共用設施、設備及運行、使用的日常維護和管理；

（三）環境衛生、綠化管理服務；

（四）物業管理區域內公共秩序、交通等協助管理的事項；

（五）車輛停放及場地管理；

（六）雙方約定的其他服務事項。

第三十八條物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除三十日內，向業主委員會辦理交接手續，并告知所在地物業管理主管部門。

第六章

物業管理費用

第三十九條物業管理費用由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定向業主收取。業主與使用人約定由使用人交納物業管理費用的，從其約定，但業主負最終交納責任。尚未售出、租出的空置物業的所有權人，應當分攤物業管理公共服務費用，分攤比例不低于收費的50%，具體比例可由當事人雙方商定，但不得因此而增加其他業主的負擔。

第四十條物業管理服務收費價格應當遵循合理、公開、與物業管理服務內容和質量相適應的原則。物業管理服務收費項目和標準，由物業管理企業申報，物業管理主管部門會同物價部門核定。條件成熟的物業管理區域，可以由雙方當事人協商定價，在簽訂的物業管理服務合同中約定，并報物價部門、物業管理主管部門備案。物業管理企業的收費項目和標準應向業主公布。

第四十一條凡是實行物業管理的區域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業主收取費用，應當收費到每一業主。物業管理企業受上述有關單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。不得向業主或者使用人另收代辦服務費。

第四十二條一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立維修基金。維修基金屬全體業主所有，業主委員會成立之前，由物業管理主管部門代管，專戶儲存；業主委員會成立之后，移交業主委員會管理。物業管理主管部門等應加強對維修基金管理與使用的指導。協調和監督。維修基金管理與使用的具體辦法，另行制定。

第四十三條開發建設單位委托物業管理企業承擔物業保修期內的保修義務的，應當按約定將保修費用交由物業管理企業按規定使用，并接受業主委員會的監督。

第四十四條物業開發建設單位應當按照下列比例，配套修建業主自治監督和物業管理用房：總建筑面積5萬方米以下（含5萬方米）的為總建筑面積的0．4%，5萬方米以上的為總建筑面積的0．2%。其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有，并到當地物業管理主管部門備案。不得擅自改變房屋用途。業主委員會提供物業管理用房應當在合同中明確約定。

第七章

法律責任

第四十五條損害物業管理區域內的公用設施設備、花草樹木等，應當恢復原狀；不按時恢復原狀的，由物業管理企業恢復，費用由責任人承擔；不能恢復原狀的，賠償損失。

第四十六條業主、使用人、物業管理企業及建設單位之間發生糾紛，當事人可以通過協商解決或者向當地物業管理主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第四十七條未取得物業管理企業資質證書或者超出資質證書核定范圍從事物業管理服務的，責令限期改正；逾期不改正，或者不具備從業條件的，責令停止從事物業管理活動，并處兩千元以上一萬元以下罰款。

第四十八條物業管理企業及業主在物業管理區域內未經業主委員會和城市規劃等有關部門批準，擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場地、綠地的，責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，可以對物業管理企業降低資質等級直至吊銷資質證書，對業主進行適當處罰，同時有關部門依法強制拆除。

第四十九條物業管理企業不按合同約定提供服務的，業主委員會有權要求其改正，扣減相應物業管理費，并按合同約定追究違約責任。

第五十條業主或使用人、空置物業所有人未按期足額交納物業管理服務費的，物業管理企業可書面通知其限期交納，并按合同約定加收滯納金；拒不交納的，物業管理企業可以依法向人民法院起訴。

第五十一條違反本辦法規定，挪用維修基金或者是造成維修基金損失的，應退還本息，賠償損失。依法追究主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十二條物業管理主管部門及其工作人員未按本辦法規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條本辦法規定的行政處罰，由物業管理主管部門按規定的職權范圍決定；涉及降低資質等級和吊銷資質證書的，由頒發資質證書的機關決定。當事人對行政處罰決定不服的可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第八章

附則

第五十四條本辦法有關專業用語的含義：

（一）物業的共用部位，是指物業的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

（二）物業的共用設施設備，是指物業管理區域內，由業主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設施、消防設施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性停車場（庫）及其他共用設施設備。