物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一條為規范物業服

務收費行為,維護業主和物業服務主體合法權益，根據《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權法》《湖北省價格條例》《湖北省物業服務和管理條例》和《湖北省物業服務收費管理辦法》（鄂價工服[2018]22號）等法律法規和相關政策規定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條本市行政區域內的物業服務收費及其監督管理，適用本細則。

第三條物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、誠實信用以及質價相符的原則。

本實施細則所稱物業服務收費，是指物業服務主體按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人收取的費用。

第四條物業管理服務內容一般包括：環境的清掃、保潔、綠化養護、秩序維護；公共照明、通風、排水、電梯、安全監控系統等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等。

第五條建設單位應當依法通過招投標方式公開選聘前期物業服務主體，在政府制定的等級收費標準內約定具體收費標準，簽訂前期物業服務合同，并按規定向價格主管部門和房地產主管部門報送物業服務合同及收費標準等資料。

第六條符合下列條件之一，應當依法成立業主委員會的住宅區，其物業服務收費不作為前期物業實行政府定價管理：

（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的；

（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十的；

（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

業主委員會成立之后的住宅物業服務收費，實行市場調節價，由業主委員會與物業服務企業協商確定。沒有業主委員會的，可以由社區組織業主與選定的物業服務主體協商確定服務收費標準，簽訂書面協議。

第七條公共租賃住房等保障性住房物業服務收費實行政府定價，其收費標準參照普通住宅等級收費標準執行。

第八條住宅前期物業服務收費實行政府定價管理，實行物業服務質量等級收費標準。市物價局和市房管局共同制定《咸寧城區住宅前期物業服務等級收費標準》（附件1）、《咸寧城區住宅物業管理服務等級標準》（附件2）。具體標準由各物業服務企業根據房管部門、物業協會評定的物業服務等級對應相應基準收費標準擬定，報價格主管部門審核批準后執行。

各縣（市）可參照市城區等級收費標準，結合實際，制定本地物業服務等級收費標準。

等級收費標準實行動態調整，每三年根據物業服務成本變化、經濟社會發展狀況、居民的承受能力等情況進行調整。

第九條建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同；業主大會成立后，業委會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當對物業服務內容、服務等級標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、違約責任等內容進行約定，對全體業主具有約束力。物業服務收費可按月、季收取，但最多不得一次性收取超過一年服務費用。與業主另有約定的，按約定執行。

第十條政府定價管理以外的物業服務，由業主大會按照公、公正、公開原則，鼓勵通過招投標的方式，擇優選聘物業服務主體，并與之簽訂物業服務合同。辦公用房、商業用房等政府定價管理以外的物業服務收費實行市場調節價。物業服務合同期內，物業服務主體不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，應當征得業主大會同意。征求意見前，應當在物業管理區域內顯著位置公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料，公示時間不少于十五日。

第十一條制定和調整服務收費標準，應獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總戶數過半數的業主同意，由業主委員會與物業服務企業通過簽訂合同約定。物業服務企業不得單方面提高服務收費標準。

第十二條前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日的物業服務費，由建設單位承擔；房屋交付之日后的物業服務費，由業主承擔。房屋交付后一年內無人入住的空置期間，業主按照合同約定標準70%比例承擔物業服務費。

第十三條建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫（位），優先滿足業主停車需求。商品房銷售前，應當制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，并按規定報房管部門備案。同時在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，不得以不公的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫（位）。

物業區域內占用業主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位，屬于全體業主共有，可以收取停車費，其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定，建設單位、物業公司等不得銷售或者變相銷售。對業主擁有產權或使用權的車庫、車位不得收取停車費，可收取物業服務費。

第十四條對房屋裝修可以實行保證金管理制度，具體保證金標準由物業服務主體與業主協商或業主大會制定管理辦法，對保證金標準、退還時間和相關責任等進行具體規定。

裝修垃圾委托物業服務主體清運的，由物業服務主體按4元/㎡的標準收取。裝修期間不得收取電梯使用費等其他名目費用。

第十五條住宅區實行出入證（卡）管理的，建設單位或者物業服務企業應當為業主免費配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識別卡每車一張。業主因遺失、損壞需補辦的，可以按公示標準收取制作成本費。

第十六條住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行，資金不足的由業主大會決定，可以用業主共用部位、共用設施設備經營收益彌補。

第十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸、環衛等單位，應當依法承擔小區內相關管線和設施設備維修、養護的責任，并向最終用戶收取有關費用。

供水、供電專業經營單位未抄表到戶的物業管理區域，水電總分表之間的正常損耗，可納入物業收費范圍，供電損耗計入比例原則上不超過總表計量數的7%。按照供水、供電、環衛等單位的有關收費政策和標準向業主收取有關費用時，不得向業主收取手續費等費用。

第十八條業主或物業使用人應當按合同約定交納物業服務費。未按約定交納的，業主委員會、居（村）民委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務主體可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業服務主體不得以業主或物業使用人拖欠物業服務費等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主或物業使用人合法權益的其他行為。

第十九條對進入住宅和非住宅物業管理區域內的執行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車、郵（快）快遞車、環衛車、市政設施維護維修車、殯葬車；法律法規規定應當予以免費的車輛；臨時停車不超過30分鐘的車輛；為業主或物業使用人提供搬家、配送貨物服務的車輛；市人民政府批準免費的其他車輛，應當免收停車費。

第二十條物業服務主體履行審批手續，在實施前期物業服務收費前，應當填報《咸寧城區普通住宅前期物業服務收費審批表》(見附件3)，并按表中的要求提供營業執照等相關資料，分別報送當地房產和價格主管部門核定批準后方可收費。

第二十一條物業服務主體等應當遵守法律、法規和政策規定，嚴格履行合同，規范收費行為，為業主提供質價相符的服務；按規定實行明碼標價，將物業服務內容、服務標準（等級）、收費項目、收費標準，以及投訴電話等信息在小區顯著位置進行常態化公示。市、縣兩級價格、房地產主管部門要按照屬地管理原則對物業服務主體收費行為開展監督檢查，嚴厲查處違法行為。