物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

各縣市發改局（物價局）、住建局（房產服務中心）：

為保障物業服務企業和業主雙方合法權益，維護物業服務市場秩序，提高物業服務水，促進我市物業管理行業健康發展，根據《山西省物業管理條例》、《山西省定價目錄（2015版）》、《山西省物價局 山西省住房和城鄉建設廳關于規范物業服務收費管理的通知》（晉價服字[2015]122號）、《山西省發展和改革委員會 山西省住房和城鄉建設廳 山西省交通運輸廳關于進一步完善機動車停放服務收費管理的通知》（晉發改價格發[2016]487號）和《山西省住房和城鄉建設廳關于發布山西省工程建設地方標準<住宅物業服務標準>的通知》（晉建標字[2012]320號）等法律法規，結合我市實際，現就物業服務收費與管理具體事項通知如下。

一、本通知適用于長治市所轄區域（含各縣市區）內經工商管理機關登記注冊、符合國家物業管理規范要求的物業服務企業，對物業實施管理、提供服務的收費行為。

二、本通知所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業管理區域內房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

三、物業服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（不包括專項維修資金分攤費用）；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務機構固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主大會（業主委員會）同意的其它費用。

四、前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業設施的物業管理。

五、物業服務與收費應遵循合理、公開、費用與服務水相適應的原則。物業服務企業在物業服務中應遵守國家的有關法律法規，嚴格履行物業服務合同。

六、物業服務收費按照不同物業的性質和特點，分別執行政府指導價和市場調節價。

（一）實現政府指導價的物業服務價格及相關收費管理。

1、住宅小區前期物業和保障性住房小區物業服務收費實行政府指導價（企事業單位集資建設的、銷售給本單位職工的經濟適用房除外）。其中，保障性住宅小區的認定由房地產行政主管部門根據當地實際情況確定，保障性住宅小區物業服務基準價格由市發改委制定；住宅小區前期物業服務質量標準和基準價格實行五級管理，從一級到五級逐級遞增。房地產行政主管部門審定長治市住宅小區前期物業服務等級標準，具體服務等級標準見附表1；市發改委制定物業服務等級基準價格及浮動幅度標準，具體服務等級基準價格及浮動幅度標準見附表2；各縣市區價格主管部門在基準價格和浮動幅度范圍內對本轄區前期物業服務企業進行監管。具體收費標準物業服務企業在所屬地價格主管部門和房地產行政主管部門報備，與業主簽定協議后執行。超過二年未成立業主委員會的住宅小區前期物業，執行價格主管部門核定的現行物業服務價格不變，或按本通知第七條規定程序報物業服務企業在所在地價格主管部門備案后執行相應等級收費標準。

2、住宅小區前期物業和保障性住房小區電梯運行服務收費實行政府指導價。收費標準由市發改委制定，具體收費標準見附表3。電梯運行服務費包括：電梯維保服務、電梯質檢、運行用電等國家規定的其他費用，但不包括電梯的大修和更新改造費用。

3、住宅小區前期物業服務區域內有規劃設計的配套車場（位）機動車停放服務收費實行政府指導價。收費標準由市發改委制定，具體收費標準見附表4。住宅小區前期物業機動車停放服務收費應符合以下條件：

（1）物業服務區域內有規劃的小區配套停車場、車庫、車位，并符合公安、消防等相關規定的機動車停放場所。

（2）對各種機動車輛提供有序停放和管理服務，保證區域內交通設施正常使用和車輛停放標志清晰、道路暢通。

（3）保證停車場所共用部位、共用設施設備和配套設施設備保持完好，公共環境衛生保持清潔。

（4）停車場所監控全覆蓋，24小時值班巡查，停放車輛發生損壞時能夠提供真實影像并協助處理。

（5）車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

4、IC卡補卡費實行政府指導價。物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區內應采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業服務成本中，發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金。更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，物業服務企業報所在地價格主管部門核定后收取補卡工本費。

（二）實行市場調節價的物業服務價格及相關收費及管理。

1、實行市場調節價的物業服務價格。除住宅小區前期物業和保障性住房小區外的其他物業管理服務價格實行市場調節價。實行市場調節價的住宅小區物業服務，在制定調整收費標準時，應遵守《物業管理條例》有關規定，收費標準及方式由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定后執行。

2、實行市場調節價的機動車停車收費。物業服務區域內在非規劃設計的配套車場（位）進行機動車停放時，由于改變公共部位用途用于停放車輛，應由業主大會決定，收費標準及方式由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定后執行。收入除補償車輛停放服務外，其余收益歸全體業主所有。

七、超過二年未成立業主委員會的住宅小區前期物業需要調整現行物業服務等級與收費標準時，由物業服務企業和業主代表共同完成調價程序后報當地價格主管部門備案并與業主簽訂協議后執行。

調價按以下程序進行：

（一）調價預告。物業服務企業根據經營成本和小區管理服務實際情況，擬定物業服務內容及調價方案（草案），以書面形式在住宅物業小區顯著位置進行預告，預告期應不少于7日。同時將物業服務企業二年物業服務費的收支情況一并公示。物業服務企業應于調價預告5日前，將調價內容報告物業所在地價格主管部門、房地產行政主管部門。

業主可對調價方案（草案）提出建議和意見。物業服務企業結合業主的合理建議、意見對調價方案（草案）進行修改。

（二）書面征求業主意見。調價預告期結束后，物業服務企業應當采用書面形式，正式征求業主對調價方案的意見，征求意見的期限應不少于15日，不超過60日。征求意見書（函）的內容應當包括：

1、物業服務內容；

2、調價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執行時間等；

3、調價理由及其他需要說明的情況；

4、征求意見的截止時間；

5、業主意見的選項表。選項應按贊同、反對、棄權進行設置；

6、業主簽名欄（應當包含樓、棟、房號等）。

征求意見書（函）應由業主本人簽名。業主因故委托他人簽名的，應當提交書面委托書。

征求意見書（函）無法送達業主的，物業服務企業應于征求意見期間在小區顯著位置公告相關情況及原因。

（三）統計業主意見。物業服務企業應當按照公正、公開、透明的原則，對征求意見書（函）送達、回收數量以及業主意見數量進行查驗和統計。無法送達的情況單獨予以統計。

物業服務企業可以邀請小區業主，物業所在地的居民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、所在地價格主管部門和房地產行政主管部門等部門工作人員監督查驗統計過程，也可以聘請公證機構公證查驗和統計情況。

（四）公示調價結果。物業服務企業依法根據業主意見統計情況確定是否調價。調價方案必須征得小區占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，并在住宅物業小區顯著位置公示最終結果，公示期應不少于30日。確定調價的，公示內容應當包括：

1、物業服務內容、收費標準、執行時間；

2、業主的房號和專有部分面積，以及對調價方案的意見明細情況；

3、業主總人數、同意人數；建筑物總面積、同意人數所占建筑物面積；

4、征求意見書送達、回收的數量及其他需要說明的相關情況；

5、公示截止時間；

6、物業服務企業服務電話及所在地價格主管部門工作電話。

公示期間，業主對公示內容有異議的，物業服務企業應立即復查相關資料并在2日內答復。經答復仍有異議的，業主可申請所在地價格主管部門對調價資料進行查驗，并在查驗結束后5日內答復有關業主。上述復查和查驗不影響公示期的計算。

以上程序完成之后，物業服務企業所在地價格主管部門可視小區實際情況對全部業主意見進行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的，業主總數在500人以下的小區，抽樣比例不少于50%；500以上（含500人）的小區，抽樣比例不少于20%。物業服務企業所在地價格主管部門應邀請同級房地產行政主管部門共同進行查驗。

公示期屆滿后，物業服務企業應在5日內將服務內容和收費標準報告所在地房地產行政主管部門和價格主管部門備案后進行明碼標價。

八、物業服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。

九、物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費。小區物業代收的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關費用必須嚴格執行價格主管部門制定的相關價格，不得加價、加量收費，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。

十、物業服務收費實行明碼標價，物業服務與收費的明碼標價工作由物業服務企業所在地價格主管部門統一管理。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置對物業服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等進行公示，不得在公示標價之外收取其它任何費用。

十一、新交付使用物業項目的前期物業管理，建設單位應通過招投標方式選聘物業服務企業。招標人應當在發布招投標公告或者發出投標邀請書前持相關資料到房地產行政主管部門備案，并在其監督下組織實施。招標活動結束后房地產行政主管部門發放備案證明，中標單位憑此證明到所屬地價格主管部門備案前期物業收費標準。招投標的具體辦法和程序應符合國家和市房地產行政主管部門的有關規定。

十二、各縣（市）區價格主管部門、房地產行政主管部門要加強物業服務和收費的監督管理。住宅小區前期物業服務企業發生超標準收費、未按服務等級收費及自立名目亂收費行為的由物業服務企業所屬地價格主管部門依法查處。未取得物業管理企業資質證書從事物業管理活動的，或者超越資質等級從事物業管理活動的及違反《條例》規定的其他行為由縣級以上人民政府房地產行政主管部門依法查處。

十三、本通知自下發之日起執行。《長治市物業服務價格管理實施細則》（長價房字[2010]147號）同時廢止。