物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理。中央、自治區(qū)駐呼單位的物業(yè)實(shí)行屬地化管理。

第三條 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的住宅共用部分、共用設(shè)備和共用設(shè)施。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理公司，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)委托管理合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條 市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)組建業(yè)主委員會(huì)，培育物業(yè)管理公司，監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的工作;培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)管理行為;統(tǒng)一管理物業(yè)管理專用基金;加強(qiáng)對(duì)財(cái)政撥付的住房建設(shè)資金及維修基金的管理;負(fù)責(zé)組織實(shí)施本辦法。

建設(shè)、電力、郵電、環(huán)保、公安、物價(jià)、工商等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。

城市建設(shè)和管理實(shí)行“兩級(jí)政府，三級(jí)管理，四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的形式，市內(nèi)四區(qū)街道辦事處、居委會(huì)應(yīng)當(dāng)注冊(cè)相應(yīng)的物業(yè)管理公司，做好物業(yè)管理工作。

駐區(qū)非作戰(zhàn)部隊(duì)、武裝警察部隊(duì)的后勤保障社會(huì)化管理，政府給予一定的優(yōu)惠政策。

　　第二章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)

第六條 物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理以及提供有償服務(wù)的經(jīng)營(yíng)單位，具有獨(dú)立企業(yè)法人資格。

第七條 成立物業(yè)管理公司必須符合下列條件：

(一)有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu);

<二)有適用物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的固定場(chǎng)所;

(三)有與經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的注冊(cè)資金;

(四)有初級(jí)以上的工程、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)等專業(yè)技術(shù)人員各一名以上;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第八條 成立物業(yè)管理公司，必須報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門(mén)審核，取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，方可開(kāi)業(yè)。

第九條 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》實(shí)行年檢制度。

物業(yè)管理公司的從業(yè)人員實(shí)行持證上崗制度。從業(yè)人員上崗執(zhí)業(yè)必須持有市房產(chǎn)行政主管部門(mén)核發(fā)的崗位證書(shū)。

第十條 物業(yè)管理公司接受委托實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo)制度。

第十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，簽訂書(shū)面合同。委托管理合同應(yīng)當(dāng)自簽訂后十五日內(nèi)報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第十二條 物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：

(一)房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);

(二)消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車(chē)房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

(三)清潔衛(wèi)生;

(四)車(chē)輛行駛及停泊;

(五)公共秩序;

(六)市房產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十三條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：

(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;

(二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用;

(三)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;

(四)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

(五)對(duì)無(wú)故不交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳納并按規(guī)定收取滯納金。

第十四條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：

(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益;

(二)按市房產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;

(三)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;

(四)組織或協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)生活服務(wù)和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng);

(五)按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第十五親 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循公、合理、公開(kāi)以及與管理服務(wù)水相適應(yīng)的原則。

第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括下列項(xiàng)目;

(一)管理費(fèi)。用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費(fèi)用的財(cái)務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù);

(二)房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)。用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用;

(三)綠化管理費(fèi)。用于綠地，花草的澆灌修剪;

(四)保潔費(fèi).用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用;

(五)保安費(fèi)。用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用;

(六)維修費(fèi)。用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。

前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)算，第(六)項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際維修項(xiàng)目計(jì)算。

第十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定：

(一)住宅的公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定，并領(lǐng)取由市物價(jià)行政主管部門(mén)核發(fā)的《收費(fèi)許可證》。

(二)其他服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。

第十八條 業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月。

第十九條 物業(yè)管理公司收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不支付。

第二十條 物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市房產(chǎn)行政主管部門(mén)和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)或委托方可以終止合同。

第二十一親 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)力，理下列事頃，并報(bào)市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案;

(一)對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還;

(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè);

(三)移交業(yè)主共有的.房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物。

第三章 業(yè)主自治管理

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)是在市房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)區(qū)域?qū)嵤┳灾喂芾淼慕M織，代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十三親 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

(一)公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上;

(二)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上;

(三)住宅出售己滿兩年。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向民政部門(mén)登記后，到市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案;

(一)成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū);

(二)業(yè)主委員會(huì)委員名單;

(三)業(yè)主委員會(huì)章程;

(四)業(yè)主公約。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利：

(一)召集和主持業(yè)主大會(huì);

(二)制定業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;

(三)選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同;

(四)審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;

(五)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的實(shí)施以及規(guī)章制度的執(zhí)行。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)：

(一)協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理措施;

(二)督促業(yè)主執(zhí)行物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，履行管理公約，及時(shí)交納各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用;

(三)接受業(yè)主的監(jiān)督;

(四)接受市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督;

(五)協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系。

　　第四章 物業(yè)的接管、使用和維護(hù)

第二十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在工程竣工綜合驗(yàn)收合格，并領(lǐng)取有關(guān)部門(mén)簽發(fā)的《綜合驗(yàn)收合格證書(shū)》后，須到市房產(chǎn)行政主管部門(mén)申報(bào)辦理物業(yè)移交手續(xù)。

第二十八條 辦理移交手續(xù)的物業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。

業(yè)主委艮會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，簽訂委托管理合同。

第二十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交物業(yè)時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司提交下列工程律設(shè)資料：

(一)竣工驗(yàn)收合格證書(shū)及有關(guān)資料;

(二)規(guī)劃總面圖;

(三)竣工總面圖;

(四)地下管網(wǎng)竣工田;

(五)建筑施工全套圖紙;

(六)其他必要的資料。

第三十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)提供一定比例的物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

第三十一條 業(yè)主或使用人使用房屋應(yīng)遵守下列規(guī)定：

(一)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外貌;

(二)不得對(duì)房屋的內(nèi)外墻體、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、臺(tái)、屋面、通道擅自進(jìn)行鑿、拆;

(三)不得在房屋內(nèi)外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險(xiǎn)物品;

(四)不得侵害他人的合法權(quán)益;

(五)不得利用房屋從事違法和違反社會(huì)公德的活動(dòng)。

第三十二條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分;

(一)室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修;

(二)房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋奉體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從公共性服務(wù)收費(fèi)中支出。

住宅小區(qū)共用設(shè)施的重大維修工程費(fèi)從共用設(shè)施專用基金中支出，不足部分按業(yè)主所擁有的住宅建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

第三十三條 住宅小區(qū)內(nèi)道路、溝渠、化糞池、污水井、絳地、路燈、娛樂(lè)場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚等公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維護(hù).管理維護(hù)費(fèi)用從公共性服務(wù)收費(fèi)中支出。

第三十四條 住宅小區(qū)樓外水、電、暖、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，分別由供水、供電、供熱、供氣、通訊等單位負(fù)責(zé)。

第三十五條 在住宅小區(qū)內(nèi)不得有下列行為：

(一)在小區(qū)內(nèi)空地搭建各類違章建筑，堆放物品;

(二)占用樓梯間、通道、屋面、干臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施影響其正常使用功能;

(三)侵占或損壞綠地、花草樹(shù)木、園林小品，踐踏花園草地;

(四)擅自張貼標(biāo)語(yǔ)、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品;

(五)損毀、涂劃公共設(shè)施;

(六)隨地丟撒果皮、廢紙和雜物;隨地傾倒垃圾、污水，隨地吐痰、大小便;

(七)往垃圾道內(nèi)傾倒非生活用垃圾、污水，傾倒體積過(guò)大的廢棄物;

(八)飼養(yǎng)家禽、家畜;

(九)排放有毒、有害物質(zhì);

(十)隨意停放車(chē)輛和亂鳴喇叭;

(十一)擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線或開(kāi)挖道路等;

(十二)法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

第三十六條 有關(guān)專業(yè)部門(mén)在住宅小區(qū)內(nèi)開(kāi)挖、埋設(shè)或維修供水、供電、排水、供熱、煤氣、郵電通訊等管道管線，須持有關(guān)部門(mén)簽發(fā)的施工許可證，事先與業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系，簽訂協(xié)議并交納一定的保證金后方可開(kāi)工。對(duì)開(kāi)挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀后，退還保證金。保證金由物業(yè)管理公司代管。

　　第五章 維修基金的管理與作用

第三十七條 住宅共用部位、共同設(shè)備和共用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)設(shè)立維修基金。

維修基金按下列規(guī)定收取：

(一)商品房出售時(shí)，六層住宅按售房款的2%收取，六層以上住宅按售房款的3%收取;

(二)單位出售公有住房時(shí)，桉售房款的20%提取。

(三)公房的購(gòu)買(mǎi)者按購(gòu)房款的2%收取。

物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共用部位、共用設(shè)備和共用設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。維修基金設(shè)專戶管理。售房單位辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)將維修基金統(tǒng)一移交市房產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。

物業(yè)維修基金的管理和使用執(zhí)行建設(shè)部、財(cái)政部印發(fā)的《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號(hào))。

住宅的共用部位、共用設(shè)備和共用設(shè)施維修、更新時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行鑒定并審核預(yù)算后，報(bào)市政府批準(zhǔn)方可使用.項(xiàng)目維修由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)指定有資質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施。

第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)，其物業(yè)維修基金不予退還，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設(shè)備和共用設(shè)施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付。

　　第六章 法律責(zé)任

第三十九條 未申領(lǐng)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理活動(dòng)的，限期予以補(bǔ)辦，并由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)處以1000元罰款。

第四十條 未向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)移交維修基金的，限期移交，否則不予辦理房屋權(quán)屑登記。

第四十一條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依照行政復(fù)議法、行政訴訟法的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出處罰規(guī)定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第七章 附 則

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非居住物業(yè)管理，旗縣轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十三條 本辦法的具體應(yīng)用問(wèn)題，由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。