物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。職責(zé)是：

(一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章。

(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理。

(三)負(fù)責(zé)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)督。

(四)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本市城區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。

(五)負(fù)責(zé)本市城區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的劃分。

(六)受理物業(yè)管理投訴、查處物業(yè)管理違法案件。

其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室具體負(fù)責(zé)日常工作。

第四條 縣(市)、區(qū)政府指定的行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。職責(zé)是：

(一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章。

(二)組織召開首次業(yè)主大會。

(三)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

(四)負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理。

(五)受理物業(yè)管理投訴。

縣(市)物業(yè)管理行政主管部門除前款規(guī)定的職責(zé)外，還應(yīng)承擔(dān)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)督，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督專項維修資金的管理和使用，物業(yè)管理區(qū)域的劃分和物業(yè)管理違法案件的查處工作。

第五條 建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、環(huán)保、公安、城管執(zhí)法等相關(guān)部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)按各自職責(zé)配合做好物業(yè)管理工作。

第六條 新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理。

原有住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理，也可以根據(jù)業(yè)主意愿委托物業(yè)管理企業(yè)或?qū)�營公司實行專項服務(wù)。

非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步實行物業(yè)管理。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第七條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主;一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會;業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)按國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八條 業(yè)主入住率達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上時，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時組織召開首次業(yè)主大會會議。

第九條 業(yè)主大會會議決定事項實行投票表決。

住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票。

非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計算，100方米以下(含本數(shù))的有1票投票權(quán)，每超過100方米再計1票。

第十條 未實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，經(jīng)三分之二以上業(yè)主書面同意，可以實施物業(yè)管理或?qū)ｍ椃��?wù)。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十一條 物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)證書后，在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員取得國家職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費。

(二)根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目時，收取相關(guān)費用。

(三)選聘專營公司承擔(dān)專項服務(wù)。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)履行下列義務(wù)：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。收取物業(yè)服務(wù)費時應(yīng)使用專用發(fā)票。

(二)每半年公布一次業(yè)主交費情況和物業(yè)服務(wù)費的使用情況。

(三)聽取業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對有關(guān)物業(yè)管理活動的意見和建議，并接受監(jiān)督。

(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損害的，代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失等。

(五)及時制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并向相關(guān)部門報告。

(六)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。

(七)建立健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)收支、物業(yè)維修臺帳、檔案等內(nèi)部管理制度。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

第十六條 業(yè)主大會應(yīng)通過招投標(biāo)或業(yè)主大會決定的其他方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。選聘后業(yè)主委員會須與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，在縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行物業(yè)承接，并在合同生效之日起30日內(nèi)備案。

第十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應(yīng)續(xù)簽合同。

不續(xù)約的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在合同期滿前選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)或決定采用其他的物業(yè)管理方式。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合同期滿前10日內(nèi)完成物業(yè)交接，并按規(guī)定移交有關(guān)資料。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，按法律規(guī)定和合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

物業(yè)管理企業(yè)因管理原因造成業(yè)主財產(chǎn)損失或人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

物業(yè)管理企業(yè)放棄物業(yè)管理的，在業(yè)主大會確定新的管理方式前，由轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織保潔企業(yè)實施保潔服務(wù)，并向業(yè)主收取相應(yīng)費用;物業(yè)的維修由受益業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)費用。

第十九條 物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或收費地點予以公示。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納;物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第五章 前期物業(yè)管理

第二十條 前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理活動。

第二十一條 規(guī)劃、設(shè)計新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設(shè)施，并按該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積千分之四以上標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃物業(yè)管理用房。

物業(yè)用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)用房的用途。

第二十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并按有關(guān)規(guī)定備案。

投標(biāo)人少于3個或者多層住宅物業(yè)建筑面積小于4萬方米(含本數(shù))，高層住宅物業(yè)建筑面積小于2萬方米(含本數(shù))的，也可以經(jīng)住宅物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條建設(shè)單位須在住宅物業(yè)建成并驗收合格后15日內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接，并按規(guī)定移交有關(guān)資料。承接協(xié)議中應(yīng)對物業(yè)及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、物業(yè)用房面積和位置、保修期內(nèi)保修責(zé)任及其他事項予以約定。

第二十四條 建設(shè)單位在申請辦理《商品房預(yù)售許可證》時，須提供前期物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)或協(xié)議選聘的備案證明，并在銷售物業(yè)時，向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和業(yè)主臨時公約。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：

(一)物業(yè)用房。

(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊。

(三)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫。

(四)公共綠地、道路、場地、水景、文體設(shè)施等。

(五)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

第二十六條 物業(yè)的使用禁止下列行為：

(一)改變原規(guī)劃設(shè)計，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)。

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。

(三)改變房屋外立面造型。

(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位或損壞、占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備，在公共設(shè)備上設(shè)置障礙。

(五)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品。

(六)開辦產(chǎn)生噪聲的機(jī)械加工及娛樂項目等。

(七)使用燃煤爐灶或油煙無組織排放。

(八)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第二十七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

水費、電費、燃?xì)赓M、供熱費、通訊費、有線電視收視費等由供水、供電、供氣、供熱等有關(guān)單位直接向最終用戶收取。

第七章 專項維修資金

第二十八條 專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金屬于業(yè)主所有。

第二十九條 購買新建住宅物業(yè)的，應(yīng)繳存專項維修資金。收繳單位必須提供專項維修資金專用票據(jù)。辦理所有權(quán)登記時，須出具專項維修資金專用票據(jù)。

第三十條 專項維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

(一)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌。

(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業(yè)主。

第三十一條 專項維修資金實行專戶存儲，按戶設(shè)置明細(xì)帳，按單元、棟、物業(yè)管理區(qū)域核算。

第三十二條 專項維修資金須經(jīng)三分之二以上有投票權(quán)的受益業(yè)主書面同意方可使用。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對專項維修資金管理使用情況的監(jiān)督，具體監(jiān)督辦法由市人民政府制定。

第三十三條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金查詢系統(tǒng)和監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢和對帳制度。

第八章 法律責(zé)任

第三十四條 違反本條例的，由市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰;責(zé)任人給他人造成損失的，應(yīng)依法賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)違反第十一條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，并處5萬元至20萬元的罰款;未在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理的，給予警告，責(zé)令限期改正，可以并處1萬元至3萬元的罰款。

(二)違反第十二條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責(zé)令停止違法行為，并處5萬元至20萬元的罰款。

(三)違反第十七條第二款、第二十三條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期仍不移交的，并處1萬元至10萬元的罰款。

(四)違反第二十一條第一款規(guī)定，建設(shè)單位不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，給予警告，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元至50萬元的罰款。

(五)違反第二十一條第二款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)用房用途的，給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元至10萬元的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

(六)違反第二十二條規(guī)定，新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式或未經(jīng)批準(zhǔn)通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，給予警告，責(zé)令限期改正，并處10萬元以下的罰款。

(七)違反第二十五條規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，給予警告，責(zé)令限期改正，并處5萬元至20萬元的罰款。

(八)違反第二十八條第一款規(guī)定，挪用專項維修資金的，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第三十五條 違反本條例第二十六條規(guī)定，造成物業(yè)損害的，由有關(guān)部門按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第三十六條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可依法申請行政復(fù)議或提請行政訴訟，當(dāng)事人拒不履行行政處罰決定的，物業(yè)管理行政主管部門可依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。無法定事由，在行政復(fù)議和行政訴訟期間具體行政處罰行為不停止執(zhí)行。

第三十七條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章 附則

第三十八條 本條例由吉林市人民代表大會常務(wù)委員會負(fù)責(zé)解釋。