物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。

第一章 總則

第一條為了規范物業管理活動，維護物業當事人的合法權益，提高城市物業管理水，推動物業管理行業健康發展，根據《物權法》和國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條本市行政區域內的物業管理活動適用本實施細則。

第三條本實施細則所稱業主，是指房屋的所有權人，即房屋登記簿記載的權利人(含商品房預告登記的權利人)。

本實施細則所稱使用人，是指房屋的實際使用人和承租人。

本實施細則所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業服務的企業。

第四條市房產管理局是全市物業管理行業的行政主管部門，負責本市行政區域內物業管理工作的管理、監督和本細則的組織實施。

各縣(市、區)房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，負責轄區內物業管理的監管、考核和矛盾調處及業主大會的指導等日常工作。

街道辦事處、鄉鎮政府負責指導和監督本區域內的物業管理活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，做好社區居委會、業主委員會、物業管理協調配合的有關工作;負責轄區內物業項目經理及其從業人員的日常管理與考評，調處矛盾糾紛。

建設、規劃、城管、工商、物價、公安、司法、民政等部門按照各自職責范圍，協同實施本細則。

(一)各縣(市、區)政府

負責把住宅物業管理納入社區管理范疇，加強對住宅物業管理工作的指導、協調和監督;協調解決小區管理中的綜合性問題;督促街道(鄉鎮)會同房產行政主管部門做好業主大會(業主委員會)籌備組建、換屆工作，幫助業主把好業主委員會籌備組人選關，并落實考核工作。

(二)房產行政主管部門

負責對住宅物業管理活動的監督管理，加強物業服務企業資質管理和從業人員資格管理;對住宅專項維修資金的歸集、使用進行指導和監管;主動依靠街道(鄉鎮)，做好業主大會(業主委員會)組建、換屆、備案工作，指導其日常運作;依法對物業管理區域內的違法行為進行查處。

(三)規劃行政主管部門

負責新建住宅小區的統一規劃，按規定配置各類公建配套設施;依法查處住宅小區內的違法建筑及外立面開墻破洞行為。

(四)建設行政主管部門

負責對在建住宅施工過程中的質量監督和管理;協調處理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾;負責物業管理區域內綠化工作的行業指導管理和綠化調整樹木、綠地變動的審批，協調解決因植物品種影響居民生活以及綠化養護引發的矛盾;負責物業管理區域內污水排放，燃氣管道設施的檢修、維護工作。依法查處毀綠行為。

(五)城管行政主管部門

負責對物業管理區域內的亂設攤點等行為進行查處;負責對物業管理區域內環境衛生的檢查、指導和監督;負責對不履行市容衛生責任區制度的物業服務單位進行查處;加強對物業管理區域內戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。依法查處破壞環衛設施行為。

(六)公安行政主管部門

指導、督促物業服務企業和保安人員開展安全防范工作，指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設;消除物業管理區域內的治安隱患，及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾;加強對保安人員、外來人口和寵物的管理。

(七)物價行政主管部門

確認物業服務最高收費標準和物業管理區域前期物業服務收費標準;對物業管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處;受理物業管理收費價格咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。

(八)環保行政主管部門

負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價文件審批和環境保護設施竣工驗收;對物業管理區域及周邊的污染源依法實施監督管理，對違反環保法律法規的行為依法進行查處;對涉及環保的投訴和糾紛進行調查處理。

(九)工商行政主管部門

加強企業登記審查，對未經規劃管理部門批準擅自將居住用房改變為非居住用房的場所，不予核準登記。

(十)質監行政主管部門

對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作;查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為;調查處理物業管理區域內的特種設備事故。

(十一)民政行政主管部門

落實街道(鄉鎮)、居委會對業主委員會的指導、監督和日常管理。

(十二)物業管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環衛等單位依據計量器具顯示的量值向最終分戶使用人收取有關費用。有償委托物業服務企業代收的，不得向業主收取手續費等額外費用。并按規定負責物業管理區域內市政公用設施和相關設備設施的養護維修。

第五條各級政府應當扶持物業管理行業的發展，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水。

物業服務企業按照國家有關規定享受第三產業優惠政策。

第二章 業主及業主大會

第六條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督住宅專項維修資金的使用執行情況;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第七條業主應當履行下列義務：

(一)遵守國家和地方相關物業管理的規定;

(二)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(三)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(四)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(五)按照合同約定按時交納物業服務費用;

(六)按照有關規定交納住宅專項維修資金;

(七)配合物業服務企業的服務活動;

(八)法律、法規規定的其他義務。

第八條業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。

第九條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

業主大會會議應當由物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組，并可推選小組代表出席業主大會。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的.業主可以另外推選一名業主代表參加業主大會。

第十條物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者物業交付使用已超過一年，且交付使用的物業建筑面積達到百分之三十的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

同一個物業管理區域內的業主應當在物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮政府的指導下成立首次業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主或者業主人數較少且全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

第十一條業主大會成立條件成熟的，建設單位應當書面告知物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮政府，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文書資料。建設單位未及時書面告知，業主向縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮政府提出召開首次業主大會的書面要求。

縣(市、區)物業管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業主書面要求的15日內，會同街道辦事處或鄉鎮政府指導建設單位和業主推薦業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。籌備組組成人員為5名(社區居委會、建設單位各1名，業主代表3名)。業主代表由業主共推，但必須是模范履行業主義務，有事業心、公益心和服務時間的業主，成員名單應當自成立之日起在物業管理區域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處或鄉鎮政府會同縣(市、區)物業管理行政主管部門指定籌備組成員。籌備組活動由社區居委會牽頭組織。

第十二條籌備組應當在三個月內召開首次業主大會。

籌備組應當事先將會議的內容和召開方式告知縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮政府，縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮政府可以根據實際情況派代表參加。

籌備組負責起草管理規約和業主大會議事規則交大會討論，并負責確認業主身份及其在首次業主大會上的投票權，業主應當向業主大會籌備組提供相關身份證明、聯系地址、通訊方式。

第十三條業主大會履行下列職責：

(一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)制定和修改物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面規章制度的管理規約;

(三)選舉業主委員會委員或更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

(五)籌集和使用物業共有部位、共用設施設備的住宅專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項;

(八)法律、法規規定的其他職責。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十四條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。業主委員會應當在15日內組織召開業主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業所在地的縣(市、區)政府房產行政主管部門聯合街道辦事處或鄉鎮政府責令其限期召開。

第十五條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積二分之一以上的業主且占總人數的二分之一以上的業主參加。凡需投票表決的，應當經業主本人簽字，業主委托代理人參加業主大會會議的，應當辦理書面委托手續。業主本人不辦理書面委托，又不參加投票的視為棄權。

第十六條業主大會首次會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。業主大會議事規則的內容，應當包括業主大會的議事方式，表決程序;業主投票權的確定方法;業主委員會的組成和換屆選舉;委員資格、義務和任期;業主大會臨時會議的召開等事項。

業主大會、業主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規和規章的規定。

第十七條入選業主委員會的成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力，身體狀況良好的本物業管理區域內的業主;

(二)遵守國家有關法律、法規;

(三)遵守管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務;

(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

第十八條召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主。并同時告知相關的社區居委會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十九條業主委員會是業主大會的執行機構，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

(一)召集和主持業主大會會議，報告物業管理實施情況;

(二)經業主代表大會同意代表業主和業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;

(六)建立業主委員會日常工作的規范制度和工作職責，業主委員會要正常地開展工作;

(七)根據業主大會的決定，代理因物業管理活動發生的訴訟事務;

(八)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

第二十條業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會人數應當是5-15名的單數，其組成人員不得在物業服務企業中兼職，由業主代表組成。小區建筑面積為5萬方米以下業主委員會成員為5名，5萬方米以上15萬方米以下業主委員會成員為7名，15萬方米以上30萬方米以下業主委員會成員為9名，30萬方米以上業主委員會成員為不超過15名的單數。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

分期開發的物業區域達到成立業主委員會條件的可以先期成立業主委員會。先期成立的業主委員會應當在物業區域新的一期業主入住百分之五十以后，重新補選或改選業主委員會。

業主委員會可以通過選舉產生主任1名和副主任1-2名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

第二十一條選舉、換屆、改選、補選業主委員會的，應自選舉產生之日起的30日內，向縣(市、區)物業管理行政主管部門備案，并將選舉結果通過社區居民委員會告知所在地街道辦事處或鄉鎮政府。

業主委員會備案時應當提交以下資料：業主大會記錄和會議決定;業主大會議事規則;管理規約;業主委員會成員名單和基本情況。

第二十二條業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，物業所在地的縣(市、區)政府房產行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮政府應當督促、指導其換屆工作。

業主委員會的換屆選舉，應由業主委員會籌備組織。業主委員會怠于籌備組織的或者在任期內怠于履行職責的，經百分之二十以上的業主書面提議，縣(市、區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉鎮政府可以指導召開業主大會臨時會議，重新選舉或者改選業主委員會。

新一屆業主委員會選舉成立之日起的10日內，原業主委員會成員應當將其保管的有檔案等文書資料、印章及其他屬于業主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第二十三條管理規約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

第二十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事經營活動或與物業管理無關的其他活動。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮政府，應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十五條在物業管理區域內，業主委員會、物業服務企業、社區居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業自治管理和社區建設管理工作。

(一)業主委員會接受業主大會的委托，實施業主自治管理，監督與配合物業服務企業的服務活動;協助公安機關、社區居民委員會做好物業管理區域內的社會治安、社區建設等工作。

(二)物業服務企業應在依法經營服務活動中，接受業主委員會的監督，按照合同約定為業主提供服務;聽取社區居民委員會的有關意見，配合社區開展有關活動。

(三)社區居委會應當指導與協助業主的自治管理活動，引導業主將物業自治管理與社區管理相結合。

第二十六條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。

經費的籌集、管理、使用等具體事項，由業主大會議事規則規定。

業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督、質詢。

第二十七條兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉鎮政府組織召開。