物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)章規(guī)定，結(jié)合市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第四條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，在開(kāi)發(fā)建設(shè)中應(yīng)綜合考慮物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的需要。

市區(qū)原有的未封閉管理的住宅小區(qū)，由各區(qū)政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。也可以由社區(qū)行使物業(yè)管理權(quán)，實(shí)施業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)合二為一的管理模式。

第五條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管工作，組織物業(yè)管理行業(yè)重大問(wèn)題的調(diào)研及制定相關(guān)配套政策。

婺城區(qū)、金東區(qū)建設(shè)行政主管部門具體負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

公安、行政執(zhí)法、工商、環(huán)保、物價(jià)、規(guī)劃、民政等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)同實(shí)施本辦法。

公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安消防工作;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及行車路線，明確停放要求;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放有毒(害)等危險(xiǎn)品車和油罐車(化學(xué)品車)的行為，依據(jù)《消防法》及易燃易爆物品存放等相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行管理;根據(jù)《道路交通安全法》的規(guī)定依法處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通事故;定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。

城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政公用、園林綠化、市容市貌、違章搭建，建筑施工、娛樂(lè)、“三產(chǎn)”噪聲及飲食服務(wù)業(yè)油煙、廢氣超標(biāo)等違法行為的查處。

工商部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為和無(wú)照經(jīng)營(yíng)、擅自變更經(jīng)營(yíng)(辦公)場(chǎng)所等行為。

環(huán)保部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因工業(yè)企業(yè)引發(fā)的噪聲、廢氣超標(biāo)等違法行為的查處。

物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)(村)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭(zhēng)議。

第二章 業(yè)主自治管理

第六條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。

第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主人數(shù)較多的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表應(yīng)由業(yè)主大會(huì)籌備組織推薦候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地的區(qū)級(jí)建設(shè)行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)的意見(jiàn)。

新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況，報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案。

第九條 凡具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)籌備組開(kāi)展相關(guān)工作。

業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主推薦的代表和建設(shè)單位、社區(qū)(村)居民委員會(huì)的代表組成。其中社區(qū)(村)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各1名、業(yè)主代表3-5名。籌備組的組長(zhǎng)可由居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。籌備組的業(yè)主代表由業(yè)主推薦或居民委員會(huì)推薦公示后產(chǎn)生。

第十條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)負(fù)責(zé)做好下列工作：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)確定由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數(shù)，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表;

(五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、名單;

(六)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作;

(七)主持召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十二條 首次業(yè)主大會(huì)除了行使條例中規(guī)定的職權(quán)外，還應(yīng)審議通過(guò)以下事項(xiàng)：

(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(二)業(yè)主委員會(huì)日常工作權(quán)限;

(三)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘辦法;

(五)物業(yè)的有關(guān)公共管理規(guī)定;

(六)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)人數(shù)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小確定，一般由5-15人(單數(shù))組成。

首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在轄區(qū)建設(shè)行政主管部門備案，并告知物業(yè)所在地社區(qū)(村)居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定群眾基礎(chǔ)、具備一定組織協(xié)調(diào)能力和議事能力、積極維護(hù)業(yè)主利益、模范遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及業(yè)主公約和帶頭履行業(yè)主義務(wù)的產(chǎn)權(quán)人。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;

(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);

(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期一般為3年至5年。具體任期由業(yè)主大會(huì)約定，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促其進(jìn)行換屆改選。

業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)換屆選舉的具體籌備工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合做好業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的日常事務(wù)性工作。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第十六條 業(yè)主大會(huì)的議題應(yīng)提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以書面的形式及時(shí)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

第十七條 物業(yè)所在轄區(qū)的區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展日常工作，符合條件的居民委員會(huì)負(fù)責(zé)人可在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)內(nèi)兼職。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由主任提議或經(jīng)物業(yè)管理部門、居民委員會(huì)建議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)，其委員資格終止，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告：

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;

(三)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(四)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)3次以上缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

(五)因疾病或其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

(六)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;

(七)在所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或領(lǐng)取報(bào)酬的;

(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起7日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第二十條 經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。

第二十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)建立由物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)負(fù)責(zé)召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的糾紛和疑難問(wèn)題以及社區(qū)精神文明、構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)性工作。

有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議：

(一)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但不主持換屆選舉工作的;

(二)業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，但業(yè)主委員會(huì)不依法召集的;

(三)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不信任，要求進(jìn)行換屆選舉的;

(四)業(yè)主委員會(huì)的行為損害了廣大業(yè)主利益的;

(五)發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況;

(六)社區(qū)開(kāi)展精神文化，構(gòu)建和諧社會(huì)等活動(dòng)。