物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業(yè)管理條例》、安徽省《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市轄區(qū)范圍內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費的管理工作。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用，主要包括物業(yè)公共服務(wù)費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務(wù)費等。

第四條 市價格主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理投訴受理制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水。

第五條 提倡建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主大會通過市場競爭機制選擇物業(yè)企業(yè)，鼓勵物業(yè)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費用與服務(wù)水、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，按照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)行業(yè)均成本、法定稅費和合理利潤確定。

物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第二章 物業(yè)公共服務(wù)收費管理

第七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導(dǎo)價的有：普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務(wù)費、裝飾裝修垃圾清運費。

實行市場調(diào)節(jié)價的有：住宅小區(qū)停車服務(wù)費，業(yè)主委員會成立后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費，非普通住宅小區(qū)（含非住宅物業(yè)、公寓、別墅）的物業(yè)服務(wù)費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)等收費。

第八條 業(yè)主大會成立前，由住宅開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定選聘物業(yè)企業(yè)的，為前期物業(yè)服務(wù)階段，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)等，報價格主管部門備案后實施。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的附件，經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。

第九條 業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)及收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。

第十條 物業(yè)公共服務(wù)費實行等級收費管理。物業(yè)服務(wù)等級由委托單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照省《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行約定，在物業(yè)服務(wù)合同中明確。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)公共服務(wù)均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和居民消費價格指數(shù)等情況，制定相應(yīng)等級的基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度，每兩年進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整，向社會公布。

我市物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)詳見附件一（蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)）。

為鼓勵物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)，更好地體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，對于雙方約定提供高品質(zhì)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)項目，其收費標(biāo)準(zhǔn)可在A級的基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，最高上浮幅度不超過25%。

第十一條 物業(yè)公共服務(wù)費由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)保養(yǎng)費用、綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)費用、辦公費用、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等以及經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意的其它費用組成。

原則上單列不低于10%的物業(yè)公共服務(wù)費，專項用于物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十二條 業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)企業(yè)享有和承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十三條 物業(yè)公共服務(wù)費可以預(yù)收，具體由物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收取，約定時間不得超過物業(yè)服務(wù)期限；未作約定的，預(yù)收期不得超過6個月。

第十四條 物業(yè)公共服務(wù)費按照房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的建筑面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。

第十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照購房合同和入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)公共服務(wù)費的起始時間。

依法改變居住用途用于經(jīng)營的住房，物業(yè)公共服務(wù)費按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。

普通住宅小區(qū)內(nèi)普惠制幼兒園，其物業(yè)公共服務(wù)費比照住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

第十六條 物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)因開發(fā)建設(shè)單位分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設(shè)施未全部完工的，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)按照約定收費標(biāo)準(zhǔn)的20%優(yōu)惠，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，待小區(qū)配套設(shè)施全部完工，再按約定的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十七條 半年以上未入住且月用電量不足2度的普通商品空置住房，其前期物業(yè)公共服務(wù)費按房屋所在小區(qū)相應(yīng)等級物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的10%優(yōu)惠。

第十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)繳納裝修垃圾清運費。裝修垃圾清運費標(biāo)準(zhǔn)為每方米建筑面積不高于2.00元。

第十九條 物業(yè)企業(yè)因政策性因素或服務(wù)項目和內(nèi)容等變化，導(dǎo)致服務(wù)成本發(fā)生較大變動時，如需調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動情況進(jìn)行公示，并經(jīng)過小區(qū)總戶數(shù)（產(chǎn)權(quán)人）60%及以上的業(yè)主同意，由物業(yè)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商重新約定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

第二十條 執(zhí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行服務(wù)價格登記證制度。物業(yè)企業(yè)在收費前，應(yīng)當(dāng)向價格行政主管部門備案并申領(lǐng)《服務(wù)價格登記證》，亮證收費，收費時使用稅務(wù)票據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無證收費的，業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒付。

備案時，應(yīng)提供以下資料：

1、物業(yè)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書；

3、前期物業(yè)服務(wù)合同及房屋買賣合同樣本

4、工程竣工驗收備案表復(fù)印件；

5、物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)備案表（見附件二）。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，物業(yè)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、標(biāo)準(zhǔn)、舉報電話等在經(jīng)營場所或服務(wù)地點醒目位置公布。物業(yè)企業(yè)每年(或財務(wù)年度)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營收益和支出情況，以及單列的物業(yè)公共服務(wù)費收支情況，接受監(jiān)督。

實行酬金制的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年（或財務(wù)年度）向業(yè)主、物業(yè)使用人公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受監(jiān)督。

第三章 共用設(shè)施設(shè)備收費管理

第二十二條 住宅小區(qū)公用附屬設(shè)施用電、用水（不包括從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動用水、用電）執(zhí)行居民用電、用水價格。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元電子門禁系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備運行費用（含維護(hù)、保養(yǎng)、檢測、能耗等費用）和物業(yè)企業(yè)辦公所用電費已列入物業(yè)公共服務(wù)費，不得再向業(yè)主分?jǐn)偸杖　?/p>

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支的，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)費支出。

第二十四條 電梯及由物業(yè)企業(yè)管理的增壓水泵等公共設(shè)備設(shè)施運行費用由物業(yè)企業(yè)單獨列帳。

水泵電費按用水量、電梯電費可按戶（無架空層的一樓住戶免收）的原則進(jìn)行分?jǐn)偅�公示后結(jié)算；經(jīng)業(yè)主委員會同意也可按其他方式公示后據(jù)實分?jǐn)偂?/p>

第二十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十六條 物業(yè)企業(yè)對人員、車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證、卡、電子識別器等。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取制作成本費用。

第二十七條 設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支衡”的原則，由物業(yè)企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主大會同意后收取。物業(yè)企業(yè)在供暖期結(jié)束后，應(yīng)向業(yè)主公示收支情況。

第二十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充物業(yè)公共服務(wù)費和住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會決定使用。

第四章 責(zé)任與義務(wù)

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)須嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容。

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，未交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)可督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

第三十一條 各級政府價格主管部門和物業(yè)主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

第三十二條 各區(qū)物業(yè)主管部門要建立健全動態(tài)監(jiān)管機制，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，每兩年對各小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級重新確認(rèn)。同時，要加強物業(yè)服務(wù)項目巡查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題或業(yè)主投訴物業(yè)企業(yè)不認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同約定、不按物業(yè)服務(wù)等級及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)及時下發(fā)書面整改通知書，責(zé)令其限期整改。

第五章 附 則

第三十三條 市轄三縣價格主管部門和物業(yè)行政主管部門，可依據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定物業(yè)服務(wù)收費辦法。

第三十四條 本辦法由市價格主管部門和市住建委負(fù)責(zé)解釋。