江蘇省人民代表大會常務委員會關于修改《江蘇省物業管理條例》的決定

　　2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過

　　江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《江蘇省物業管理條例》作如下修改：

　　一、將第五條第二款修改為：“業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主也可以委托本物業管理區域內的其他業主代為參加業主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示;有書面意見的，應代為轉交。”增加一款作為第三款：“業主大會可以決定成立業主代表大會，根據業主大會的授權履行相關職責。”

　　二、在第七條中增加一項，作為第七項：“法律、法規規定的其他職權。”

　　三、將第八條修改為：“業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主提議，或者經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，應當召開業主大會臨時會議，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主大會。”“業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建筑面積計算，具體計算規則由設區的市人民政府物業管理行政主管部門制定。”“召開業主大會應當有代表過半數投票權的業主參加。”“業主大會決定事項，應當以出席業主大會的業主的投票權數過半數通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。”

　　四、將第十條修改為：“業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：一　召集和主持業主大會;二　擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案并報業主大會通過;三　經業主大會批準，選聘或者解聘物業管理企業，并經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;四　經業主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續籌;五　審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施;六　聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;七　執行業主大會的有關決定;八　接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;九　督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定;十　法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。”

　　五、將第十二條修改為：“業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起三十日內，到當地物業管理行政主管部門備案。對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。”

　　六、刪去第十五條第二款，將第三款改為第二款，修改為：“對物業管理企業按照國家規定實行資質管理。”

　　七、將第十七條第一款修改為：“新建住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。該物業管理企業承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。”

　　八、將第二十三條修改為：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。”“上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”

　　九、將第二十四條第二款、第三款修改為：“已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”“物業出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業管理服務費可以由使用人交納，業主負連帶交納責任。”

　　十、增加一條作為第二十六條：“經業主大會批準，由業主委員會解聘的物業管理企業，應當在接到解聘通知后七日內退出該物業管理區域，并向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料。”

　　十一、將原條例第二十六條改為第二十七條，第一款

　　、第三款分別修改為：“新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案。”“配套使用的地下室、底層架空層等附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。”

　　十二、將原條例第三十六條改為第三十七條，第五款修改為：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主所交納的維修基金，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的辦法按照國家有關規定執行。其他物業所交納的維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府參照國家有關規定制定。”

　　十三、將原條例第三十九條改為第四十條，修改為：“建設單位未按照規定提供物業管理服務用房的，由物業管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，并處以十萬元以上五十萬元以下罰款

　十四、將原條例第四十條改為第四十一條，第一　項修改為：“未取得資質證書從事物業管理活動的，由物業管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款”。

　　增加一項作為第四　項：“接到解聘通知后七日內拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料的，由物業管理行政主管部門責令改正;拒不改正的，物業管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷資質證書;造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。”

　　十五、將原條例第四十一條改為第四十二條，第二款修改為：“違反本條例規定，挪用維修基金的，由物業管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款;物業管理企業挪用維修基金，情節嚴重的，頒發資質證書的部門可以吊銷其資質證書;構成犯罪的，依法追究刑事責任。”

　　此外，對條例的一些文字作了必要的修改，并對有關條款順序作相應調整。

　　本決定自2003年12月1日起施行。

　　《江蘇省物業管理條例》根據本決定作相應修改，重新公布

　　(江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2000年12月24日通過根據2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議關于修改《江蘇省物業管理條例》的決定修正)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理行為，維護當事人的合法權益，根據有關法律、行政法規的規定，結合本省實際情況，制定本條例。

　　第二條 本省行政區域內的物業管理活動適用本條例。

　　新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

　　配套設施不全的原有住宅區，由當地人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。

　　配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。

　　第三條 省人民政府建設行政主管部門是本省物業管理行政主管部門。

　　市、縣(市、區)建設(房產)行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。

　　縣級以上地方人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，共同做好有關管理工作。

　　第四條 縣級以上地方人民政府應當扶持物業管理行業，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水。

　　物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。

　　第二章 業主自治管理

　　第五條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主人數較少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主也可以委托本物業管理區域內的其他業主代為參加業主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示;有書面意見的，應代為轉交。

　　業主大會可以決定成立業主代表大會，根據業主大會的授權履行相關職責。

　　第六條 業主享有下列職權：

　　(一)參加業主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決;

　　(二)業主委員會的選舉權和被選舉權;

　　(三)監督業主委員會的工作;

　　(四)選擇物業管理企業;

　　(五)與物業管理費用相符的服務;

　　(六)監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(七)法律、法規規定的其他職權。

　　業主承擔下列義務：

　　(一)遵守物業管理的法律、法規和規章;

　　(二)遵守業主公約;

　　(三)遵守業主大會和業主委員會的有關決定;

　　(四)按照合同約定交納物業管理服務費;

　　(五)按照國家和省有關規定交納維修基金;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第七條 業主大會行使下列職權：

　　(一)審議、修改、通過業主公約和業主委員會章程;

　　(二)選舉、撤換業主委員會的組成人員;

　　(三)審議業主委員會的工作報告;

　　(四)監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(五)審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告;

　　(六)決定有關業主共同利益的重大事項。

　　(七)法律、法規規定的其他職權。

　　第八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主提議，或者經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，應當召開業主大會臨時會議，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主大會。

　　業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建筑面積計算，具體計算規則由設區的市人民政府物業管理行政主管部門制定。

　　召開業主大會應當有代表過半數投票權的業主參加。

　　業主大會決定事項，應當以出席業主大會的業主的投票權數過半數通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

　　第九條 物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　物業所在地的物業管理行政主管部門應當指導業主召開首次業主大會。

　　第十條 業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

　一　召集和主持業主大會;

　　二　擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案并報業主大會通過;

　　三　經業主大會批準，選聘或者解聘物業管理企業，并經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;

　　四　經業主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續籌;

　　五　審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施;

　　六　聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;

　　七　執行業主大會的有關決定;

　　八　接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;

　　九　督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定;

　　十　法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

　　第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業主委員會可以通過選舉產生主任一名和副主任若干名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　業主委員會不得從事經營活動。

　　第十二 條業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起三十日內，到當地物業管理行政主管部門備案。對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

　　第十三 條業主公約是業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

　　業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內報物業管理行政主管部門備案。

　　第十四 條業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　省人民政府建設行政主管部門可以制定業主公約和業主委員會章程的示范文本。

　　第三章 物業管理企業

　　第十五 條物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持有關文件向登記機關所在地的物業管理行政主管部門備案。

　　對物業管理企業按照國家規定實行資質管理。

　　第十六 條物業管理企業享有下列權利：

　　(一)依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度;

　　(二)收取物業管理服務費用;

　　(三)制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;

　　(四)選聘專業公司承擔專項經營業務;

　　(五)拒絕任何形式的攤派;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　物業管理企業承擔下列義務：

　　(一)執行物業管理行業規范、服務標準;

　　(二)履行物業管理合同，提供物業管理服務，維護業主利益;

　　(三)接受業主、業主委員會的監督;

　　(四)定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質詢和審計;

　　(五)接受政府有關行政主管部門的監督管理;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第四章 物業管理服務與收費

　　第十七 條新建住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。該物業管理企業承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。

　　新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

　　物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。

　　第十八 條前期物業管理協議和物業管理合同的主要內容包括：

　　(一)當事人和物業的基本情況;

　　(二)雙方的權利和義務;

　　(三)物業管理服務事項和服務質量要求;

　　(四)物業管理服務費的標準和收取辦法;

　　(五)物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;

　　(六)維修基金的管理和使用;

　　(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　第十九條 前條規定的物業管理服務事項主要包括以下內容：

　　(一)物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理;

　　(三)協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;

　　(四)物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務;

　　(五)應業主要求進行的室內特約維修服務;

　　(六)物業檔案資料的管理。

　　前期物業管理協議和物業管理合同中沒有特別約定的物業管理服務事項，當事人不承擔責任。

　　第二十條 一個物業管理區域內，只能選聘一家物業管理企業提供物業管理服務。

　　物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務工作委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人。

　　第二十一條 物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

　　第二十二條 物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。鼓勵物業管理企業開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。