2022年兩會正在進行時，一波又一波的房地產、城市相關提案陸續被披露。

據政府工作報告顯示，今年房地產的內容延續了去年末以來的政策口徑，重申“房住不炒”的定位，因城施策促進房地產業健康發展和良性循環。

具體內容分為五點：

1、繼續保障好群眾住房需求。

2、堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

3、探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。

4、支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

5、穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

房住不炒、三穩基調、租購并舉、長租房市場……相信大家對這些詞匯并不陌生，具體還要看跟往年的對比。

01

堅持“房住不炒”

今年政府工作報告中有關房地產部分內容只有109個字，但核心仍在于堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

其中，政府工作報告提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

主要體現在以下兩個方面：

首先，保障剛需、滿足改善，因城施策落實穩地價、穩房價、穩預期。比如，鄭州，期發布19項措施，力撐鄭州樓市，包含變相放松限購，限價、限貸等措施。四川自貢也于1月17日起，實行只認貸不認房的認定標準。

其次，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房，因城施策執行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。比如部分城市首套房和二套房已下調首付比例，最低可按20%執行，同時各地也實施下調房貸利率，縮短放貸周期等措施。

值得一提的是，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，這是一個最為強烈的信號。

因為上一次提到支持購房者買房的定調，還在6年前。2015-2016年，正是上一輪房價大潮的起點，全國降利率降首付，啟動棚改貨幣化“去庫存”，人們跑進售樓處，擠破腦袋搶房。

而現在，仿佛故事重演，算下來，雷打不動的樓市大周期，也如約而至。

此外，政府工作報告提到，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。政策支持下，預計2022年保障性租賃住房將迎來爆發式增長。

且各大城市“十四五”期間一直在著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。

02

租賃，物業等將迎來政策紅利

此次政府工作報告中明確，“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”、“加大社區養老、托幼等配套設施建設力度，在規劃、用地、用房等方面給予更多支持”、“促進家政服務業提質擴容”。

這對租賃、社區養老、物業等方面都將帶來政策紅利。

從租賃市場來看，保障性租賃住房將改變租賃市場格局。據國家住建部表示，2022年全年建設籌集保障性租賃住房240萬套，相比2021年任務量高出1.5倍，占十四五總目標的37%，2022年保障性租賃住房或將迎來增長。

此外，據悉，年眾多一二線城市積極響應，增加了每年的公租房、藍領公寓、人才專項用房的供應量，持續完善租賃市場。

從養老市場來看，據數據顯示，我國60周歲及以上老齡人口數達到2.64億，占總人口比重的18.70%，預計2025年高齡人口數量將達到4600萬人，養老產業規模有望突破12萬億，涉房部分達到3萬億，產業空間巨大。按區域養老潛力來看，長三角區域作為養老潛力的風向標，遙遙領先，其次是京津地區、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。

03

貨幣政策堅持房地產去金融化

從宏觀角度來看，政府工作報告中關于2022年政府工作任務表述，著力穩定宏觀經濟大盤。未來房地產金融政策將精準收放，既要支持居民自住以及改善性購房消費，支持房企合理的融資需求，更要堅決遏制房地產泡沫化金融化問題，嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入房地產市場。

房地產行業將繼續去杠桿，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”也將持續發力，真正將房企負債率、居民杠桿率逐步調降至相對合理的水。

房地產金融政策精準收放房地產行業，可以預見市場需求羸弱、庫存高企的三四線城市，地方政府仍可以通過購房補貼、稅費減免等財稅刺激措施托底樓市。

此外，政府工作報告還提及到新型城鎮化質量方面，將有序推進城市更新，穩步推進城市群、都市圈建設。

新型城鎮化建設主要體現兩個方面：其一，推進農村轉移人口就城鎮化，并將縣城作為承接人口轉移的核心載體。其二，大中城市將進一步放開落戶限制，核心一、二線城市仍將調降人才落戶門檻，弱二線及三四線城市或將實行“零門檻”落戶。

值得一提的是，城市更新或將成房地產市場穩定劑，隨著棚改、舊改持續推進，有望帶動一定數量的增量購房需求。