從理論上說(shuō)，若要使“以房養(yǎng)老”成為可行的和可操作的社會(huì)政策，必須具備兩個(gè)前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場(chǎng)的價(jià)格是穩(wěn)定且可持續(xù)的。

日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提出，要“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，試點(diǎn)工作的具體辦法將在第一季度面世。

所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，其實(shí)就是差不多已經(jīng)討論了十年之久，并且陸陸續(xù)續(xù)有地方政府在“試點(diǎn)”，然而效果卻不盡如人意的“以房養(yǎng)老”。為此，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表評(píng)論稱：“‘以房養(yǎng)老’須破倫理阻力。”《北京青年報(bào)》則假“業(yè)內(nèi)人士”之口指出：“以房養(yǎng)老更適合無(wú)子女孤寡老人�！�

上述兩篇媒體評(píng)論，從兩個(gè)方向道出了“以房養(yǎng)老”在當(dāng)今中國(guó)現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中遭遇的尷尬。前者把“阻力”歸結(jié)到“倫理”，但“倫理”并非唯一阻力。就一個(gè)家庭而言，將住房抵押給金融機(jī)構(gòu)從而獲得“倒按揭”來(lái)為父母養(yǎng)老，其中涉及的問(wèn)題顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越“孝”與“不孝”的范疇。后者是“業(yè)內(nèi)”的意見(jiàn)，其實(shí)是從另一個(gè)角度證明，若是“無(wú)子女”，不言而喻，“倫理阻力”也就不存在了。但是，在當(dāng)今中國(guó)，有房產(chǎn)的“孤寡老人”究竟有多少人?如果算上有子女但子女不在乎房產(chǎn)不房產(chǎn)的老人，這個(gè)群體又有多少人?

因此，在現(xiàn)實(shí)生活中，“以房養(yǎng)老”只會(huì)是一個(gè)非常“小眾”的政策，基本上影響不了老年保障和老年服務(wù)的大局。

以上所述，只是問(wèn)題的一個(gè)方面。另一方面，“以房養(yǎng)老”還必須考慮接受質(zhì)押的貸款方的利益，亦即金融機(jī)構(gòu)是否肯接這個(gè)盤(pán)子。十年來(lái)，其實(shí)有很多地方一直都在做這方面的“試點(diǎn)”，但效果不佳�，F(xiàn)在將這個(gè)“試點(diǎn)”稱作“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，那么，必須考慮的是，保險(xiǎn)自有保險(xiǎn)的規(guī)律。如果一個(gè)保險(xiǎn)標(biāo)的未來(lái)前景無(wú)法預(yù)測(cè)，其實(shí)是做不了保險(xiǎn)的�，F(xiàn)在住房市場(chǎng)有哪些不可預(yù)測(cè)的影響因素呢?

首先，就是如今媒體上熱議的“70年大限”。雖說(shuō)《物權(quán)法》規(guī)定，可以“續(xù)期”，但怎樣“續(xù)期”?續(xù)期時(shí)要不要交費(fèi)?并沒(méi)有明確規(guī)定，估計(jì)期內(nèi)恐怕也難以出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定。那么，這就使住房這個(gè)抵押物品的估價(jià)成了難題。譬如說(shuō)，住房已經(jīng)住了10年，在抵押時(shí)是否要“折舊”?而另一方面，住房本身價(jià)格是在上漲，這又怎么估算?還有一個(gè)“利壞”消息，就是中國(guó)城鎮(zhèn)的居民住房，均壽命據(jù)說(shuō)只有30～40年。怎樣綜合考慮這些影響因素，進(jìn)而對(duì)住房進(jìn)行估價(jià)，并最終作出決策，恐怕并不是一件容易的事情。

其次，現(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)看漲的趨勢(shì)還是比較明顯的;二線城市目前也是漲聲一片，但是對(duì)下跌的擔(dān)憂也同時(shí)并存;三線、四線城市就不好說(shuō)了，很多“鬼城”的存在就說(shuō)明了這一點(diǎn)。這樣不確定的漲漲跌跌所造成的困擾，對(duì)保險(xiǎn)精算也是個(gè)大麻煩。如果今年簽了“倒按揭”的協(xié)議，明年房?jī)r(jià)大漲了或大跌了，又將怎么處理?

總之，住房市場(chǎng)的走勢(shì)不企穩(wěn)，前景難預(yù)測(cè)，其實(shí)是無(wú)法做保險(xiǎn)精算的，因而也就無(wú)法做出相應(yīng)的保險(xiǎn)方案。如果硬要以行政手段去“推動(dòng)”、去干預(yù)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“中國(guó)式”的“次貸危機(jī)”?金融機(jī)構(gòu)迄今沒(méi)有對(duì)“以房養(yǎng)老”表現(xiàn)出積極性，恐怕其深層的理由也正在這里。

所以，從理論上說(shuō)，若要使“以房養(yǎng)老”成為可行的和可操作的社會(huì)政策，必須具備兩個(gè)前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場(chǎng)的價(jià)格是穩(wěn)定且可持續(xù)的。

在上個(gè)世紀(jì)末開(kāi)始搞住房改革時(shí)，當(dāng)時(shí)的方案設(shè)計(jì)是學(xué)新加坡，解決居民住房問(wèn)題并使他們擁有自己的資產(chǎn)(房產(chǎn))主要是靠“經(jīng)濟(jì)適用房”。在這個(gè)前提下，我們?cè)��?jīng)提出過(guò)把養(yǎng)老保險(xiǎn)和住房關(guān)聯(lián)起來(lái)的政策設(shè)計(jì)。新加坡的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際上就是把個(gè)人賬戶中儲(chǔ)備積累的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金(公積金)，用按揭的方式貸給投保者買(mǎi)房，把這筆在投保者看來(lái)本來(lái)要沉睡幾十年的資金用活了，同時(shí)也讓養(yǎng)老保險(xiǎn)基金獲得了穩(wěn)定可靠的貸款利息(買(mǎi)方自己住的一般不會(huì)不還款)。進(jìn)入老年時(shí)，即使遭遇什么不幸，最終還有一份不動(dòng)產(chǎn)可以作抵押貸款來(lái)保底。因?yàn)樽优�也可以得到同樣的政策待遇，所以他們就無(wú)需老惦記著老人的房產(chǎn)了。但是，后來(lái)住房社會(huì)政策被扭曲，走上了以房地產(chǎn)市場(chǎng)為主的路子，使這一方案成為“烏托邦”。

在當(dāng)今中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)條件下，有一個(gè)“以房養(yǎng)老”的“修正案”也許會(huì)有用。當(dāng)老人的身體狀況到了失能失智的階段，靠子女提供服務(wù)照料實(shí)際上是比較困難的，比較好的選擇是入住老年服務(wù)機(jī)構(gòu)。如果在資金上有困難，可以考慮把老人的住房租出去，用這樣的方式來(lái)獲得機(jī)構(gòu)服務(wù)的資金。這樣的做法沒(méi)有改變住房的產(chǎn)權(quán)所屬，當(dāng)老人故去時(shí)，其親屬就可以將住房收回再做處置。這個(gè)方案的關(guān)鍵是要有一個(gè)非營(yíng)利的服務(wù)機(jī)構(gòu)(社會(huì)組織)來(lái)操辦這件事情，因?yàn)樽饨鹂赡懿⒉缓芨挥�，要是走市�?chǎng)的路子，老人所得就寥寥無(wú)幾了。