“以房養老”這個詞匯無論放諸全球還是國內，都并不新鮮。在不少發達國家，這一做法已經推行多年;而在國內，2007年北京、上海等地就已率先開啟以政府為主導的“以房養老”試點。但無論是國內還是國外，市場似乎并沒有對以房養老給出熱烈的回應。

　　與以往的試行不同的是，本次的以房養老放寬了準入條件，年滿60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，就可以投保反向抵押養老保險。如果說，以往市場的冷淡回應是因為進入門檻過高，當門檻降低之后，市場的回應又將如何?以房養老，會否成為老年人的一種普及的養老方式?新華網記者采訪多位專家后發現，70年的產權及市場波動導致的價值評估困難、以房養老多方利益的衡，及中國人傳統的觀念這三大問題，或將成為以房養老推行道路上的三個門檻。

門檻一：70年產權下，房屋價值如何估量?

　　中山大學嶺南學院風險管理與保險學系副教授宋世斌認為，在人口老齡化嚴重的背景下，保險公司提供一種新的養老保險產品，把老年人房產的價值發揮出來，這個產品毫無疑問可以做。但在中國推行，首先面臨的障礙是住宅僅有70年產權的事實。“很多老人手里的房子都比較舊了，70年產權剩下的不多，不解決產權的問題，后面的價值很有限。”宋世斌分析，中國的房價目前已處于高位，市場對未來房價波動的預期較高，因此，鑒于房屋未來價值難以估量，保險公司作出的價值評估將會比較保守，按相對較低的標準發放養老金，對老年人而言，這是最大的不理想因素。

　　另一不理想因素是，老年人在進行以房養老的過程中，還需要承擔房屋抵押本身的手續費。“價值評估需要一級的評估師，法律手續包括抵押這些也都需要成本，保險公司不大可能承擔這部分成本。”宋世斌補充道。

門檻二：商業模式下，以房養老要公益還是暴利?

　　“政府如果要關注孤寡老人，讓他們晚年過得更好的話，這項業務就不要完全商業化、暴利化地去運作，最好用帶有一些公益色彩、保本經營的方式來設計產品。”廣州市知名房地產專家韓世同建議應當設計為沒有固定年限，一旦跟保險簽約，就可以保障到終老的產品。

　　但與此同時，他也指出如果要實現公益化的以房養老，不排除保險公司出現虧損的可能，這時，政府的財政支持或是機構介入進行兜底十分必要，否則沒有利益的話，保險公司的參與熱情也難以提振。

門檻三：傳統觀念下，以房養老能否被接受?

　　在中國人傳統的觀念里，房屋是最重要的一項財產，承擔著安居和傳承的重要任務。在廣州市社科院研究員談錦釗看來，這種傳統的觀念，或許已預見了以房養老不會被大范圍采用的結果。“這是家庭財產如何盤活的問題，是一個比較長遠的方向。對于沒有子女撫養、或者是退休收入比較低、沒有養老資金來源的老人而言，被采用程度或許會高一點。但目前來看，這部分人還是少數。對于大多數家庭而言，房子是很重要的不動產，人們的傳統觀念還是要把家庭財產傳承下去。畢竟大部分國人眼中，家庭最大的財產就是一套房子。”談錦釗說道。

觀點：

宋世斌：房價波動期不適合推廣以房養老

　　這段時間以房養老炒得很熱，很多老百姓以為社區養老保險不行了，其實根本不是那么一回事。我希望媒體也能澄清一下，以房養老跟社區養老保險是兩碼事，前者并不能代替后者的作用。

　　此外，以房養老方式作為我國養老保障體系的補充，暫時作用還有限。目前房地產市場處于房價波動期，老百姓會有這樣的心理，房價低的時候去買養老保險不劃算，房價高的時候又會覺得房子很值錢，抱的希望過高。因而，當中國房地產市場基本穩定下來，則是推廣以房養老的適合時機。

韓世同：以房養老受眾范圍或較小

　　“倒按揭”這種形式只適合自己有居住需求，不需要把房產傳給后代，同時想把房屋的價值用掉的老人，這是非常小眾的一件事情，但現在卻被誤解為大規模的普遍適用的政策。如果說用這種養老方式替代社會養老，就更是誤解。

　　現在輿論鋪天蓋地都在關注以房養老，事實上遠非如此。國務院出臺有關養老的綱領性文件有五六條，包括民政系統的養老、慈善系統的養老，和社會力量市場化的養老等多方面，可以說該文件具有里程碑式的跨時代作用，我們的關注點不應只局限于“以房養老”這個方面。

談錦釗：以房養老的宣傳存在誤區

　　目前以房養老在宣傳方面都有誤區和不明確的地方，似乎將來大家只有賣掉房子或抵押給銀行，才有養老的錢，就會衍生出“原先買的社保怎么辦”的質疑。因此政府及媒體在宣傳以房養老時，別讓百姓對政府居民的養老失去信心。實際上，以房養老只是其中一種方式。