以房養老如何化解房價漲跌風險?

　　隨著中國加速步入老齡化社會，如何養老成為一大熱門話題。保監會已批準北京、上海、廣州和武漢推行住房反向抵押養老保險試點，而據了解，云南、山東、江蘇等地也在探索推此類保險，試點有望進一步擴容。

　　云南省10月15日頒布《云南省人民政府關于促進健康服務業發展的實施意見》指出，云南省要鼓勵保險公司參與養老服務業建設，研究推出老年養護新險種，探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點。此項工作將由云南保監局牽頭，云南省民政廳參與。

　　此外，江蘇省年來也在布局以房養老，此前其相關人士指出，將在今年加快“以房養老”試點政策部署，重點扶持護理型養老床位，在國家試點方案出臺后，將盡快部署以房養老細則，明確試點和參與單位。

　　今年7月起，北京、上海、廣州和武漢四地開始正式試點“以房養老”，60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人可以參與以房養老。試點放行經歷4個月的等待，目前有一家保險公司提交了“以房養老”方案。

　　幸福人壽相關負責人指出，目前初步完成老年人住房反向抵押養老保險產品開發和業務流程的準備，已經向保監會上報申請。

　　除了收傳統觀念影響，開展“以房養老”試點，最大的風險來自于不可預測的房價。若房價上升，房屋未來增值的那部分是投保者無法享受到的。若房價下跌，則對養老者來說是有利的，可以將部分風險轉移給銀行或保險機構。“目前來看，相關機構對試點比較謹慎，大家最擔心的是推行住房反向抵押養老可能會導致自身利益受損，得不償失。”

　　真正意義上的“以房養老”，貸款額度是終生按期支付的，而不是十年、二十年確定期限的。這就給貸款提供者帶來一個長壽風險問題。當借款人長壽時，其獲得的貸款額度就會顯著超出所抵押房產的價值，對貸款提供者不利。相反，當借款人短壽時，在有生之年獲得的貸款額度會低于所抵押房產價值，這對借款人不利。而借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況，貸款提供者遭遇的壽命風險要大于借款者。

　　值得注意的是，我國住宅用地的使用年限一般只有70年，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，險企或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。險企或銀行將房產收回后無非出租或出售以獲得相對穩定的現金流，但在房價泡沫破裂時，租不出去或賣不上價的情況也是可能發生的。

　　而相較于不可預測的房價漲跌，相關產品如何合理規劃和設計對險企來說才是最大的考驗，首當其沖的便是房屋價值評估問題。“比如一套上世紀70年代的房改房參保，如果今后我們推出相關產品，不僅要拿出客觀的房屋評估值，并得到客戶的認可，還必須考慮此套房屋在市場上有多大的交易價值，以保證企業在支出養老金和得到收益之間保持衡，并有相對利潤。”張經理表示。

　　另一個無法回避的事實是，誰來評估房屋的價值?雖然要求試點保險公司須必備較強的保險精算技術，聘請具有一級資質的房地產估價機構對房產價值進行評估，能夠對反向抵押養老保險進行科學合理定價，并具備開展反向抵押養老保險所必須的專業技術、管理能力和各類專業人員。但其評估是否權威?投保人對其評估是否認可?此外，第三方市場評估房屋體系是否成熟?這都是業內不得不面對的問題。

　　北京梁開建筑設計事務所總經理開彥表示，作為一個全新的金融產品和一種市場交易行為，“以房養老”政策的實施，也不一定非要和保險公司發生關系。完全可以在政府的監管下，成立專業化的公司對“以房養老”進行市場化運作，走產業化、規模化的道路，或許更有利于這一政策的推廣。

　　中經聯盟常務副主席陳順則表示，應組織保險業對這項新保險產品進行開發研究，給保險公司制度支持，如免稅支持，加強監管，充分保障老人的利益，為老人長壽提供保障。