上海：普通住宅標準調整引樓市震蕩 二手房違約頻出

　　11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發布了《關于調整本市普通住房標準的通知》(下稱“通知”)，調整了該市關于普通住宅的認定標準，并將自11月20日起執行。

　　德佑地產數據顯示，截至11月12日，之前成交符合普通住宅標準的商品住宅套數占比為40.8%，調整之后，符合標準的普通住宅占比迅速上升至70.7%。

　　一周前，上海剛剛出臺公積金新政，這背后是上海達到歷史最高的庫存量。中原數據顯示，截至11月10日，上海住宅庫存量為1346.9萬方米。中原地產研究咨詢部經理盧文曦表示，這主要還是去化速度不夠快。

　　被認為是央行“9·30”新政在上海實時落地的通知，出臺不久就給樓市一記重磅炸彈。

新房市場好轉

　　今年33歲的張偉(化名)看上了嘉定新城片區的樓盤，從國慶前就開始關注這個片區。國慶前“9·30”新政，整個嘉定的樓盤開始迅速走火。嘉定新城銷售量是之前的三倍，曾有知情人士告訴記者。而就在這個周末，《第一財經日報》記者在嘉定新城龍湖酈城樓盤看到張偉，他已經加快自己的看房節奏了。張偉表示，上周四的上海通知一出，大家的看房熱情更高了。

　　截至發稿前，記者查看搜房網數據，59.15%的購房者認為該政策影響到自己的購房需求，超過65%的購房者認為該政策將刺激樓市上漲。而普通住宅標準調整，大幅度提高了上海全市范圍內的普通住宅最低總價上限，根據新標準，上海共計185盤符合普通住宅標準，增加110.23%。

　　而之前記者在該樓盤進行走訪時，也發現該樓盤的人氣明顯比11月初好很多。“周末看房的人開始增多，大家都擔心房價會上漲。”該樓盤一位銷售顧問告訴記者，“我們現在都不能休息了。”

　　記者注意到，一早該樓盤就有許多人帶著全家來看房，購買意愿非常強烈。

　　搜房數據監測中心顯示，上周末(11.15~11.16)上海有7個項目開盤或加推，均為老盤推新，開盤房源以剛需戶型為主。

　　記者以購房者身份致電陸家嘴錦繡前城樓盤，該樓盤銷售人員告訴記者，在上海新政出臺后，開發商決定在上周末緊急加推一棟新房源，趁勢加速去化。

　　“這樣借政策東風抓緊出貨的項目肯定不止一個。”信義房屋分析師陳麗娜向《第一財經日報》記者如此分析。

二手房違約頻出

　　上海“通知”給了二手房市場更多的爆發空間。目前，滬上各中介代理行每天電話咨詢不斷，客戶詢問量最大的問題，就是自己看中的目標房源現在是否屬于普通住房，在稅費和貸款政策上可以享受哪些優惠。

　　“從13日通知下發到16日，我們這邊已經接到30多個房東違約不賣房，要求漲價的情況。”滬上一知名中介公司知情人士向《第一財經日報》記者透露。

　　而這只是一個中介代理公司，整個上海二手房市場在“通知”的帶動下出現了更多強勢的房東。

　　“違約情況主要集中在定金為2萬~10萬的房東身上。修改了對于普通住宅的認定標準，房子本身的契稅、營業稅、個人所得稅以及商業貸款、公積金貸款都將影響到購房成本。”上述知情人士告訴記者，“現在大家都認定市場回暖，很多房東要求漲價20萬~30萬，市場出現房東強勢的局面。”

　　記者了解到，很多之前簽約的客戶兩方也希望重簽合同，因為這樣購房者可以節約購房成本。而房東則紛紛提出漲價，二手房市場一時間出現非常多的違約事件。

　　以內環內一套售價450萬元、“滿5年非唯一”、當初購買價為350萬元且不能提供發票的房源為例，之前，該房源屬于非普通商品住宅，但是普通商品房標準調整后，該房源屬于普通商品住宅。陳麗娜告訴記者，按照新標準計算，賣家可以節省稅費10.15萬元，而對買家而言，契稅也將減少6.75萬元。

　　據悉，一套位于靜安區中凱城市之光的小戶型二手房源業主原本已簽了意向合同，并收取了購房者10萬元意向金，在聽聞普通住房標準修改的消息后，房東決定不惜違約將原本410萬元的房子漲價到450萬元。

　　業內人士分析，公積金配合普通住房標準的調整，雖屬政策微調，但對于購房者來說，能夠在稅費減免、貸款政策等方面得到實際利好，因此有利于促進房產銷售，活躍市場成交。

　　同策咨詢研究總監張宏偉表示，為迎合“央四條”“首套房認定標準”調整按照普通住宅標準進行這個規定，本次適當調整擴大“央四條”的“首套房認定標準”受益范圍，對于首套房、首次改善有刺激作用。當前上海商品住宅市場去化周期仍然在15個月，有去庫存壓力，調整“普宅”標準將有助于去庫存。