房?jī)r(jià)一直是人們最關(guān)注的話題，其中二手房也十分搶手。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么2018-濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖最新消息及價(jià)格預(yù)測(cè)是多少，高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助！

濟(jì)南9月二手房均價(jià)16929元/m2

濟(jì)南8月二手房均價(jià)16714元/m2

環(huán)比上月上漲1.29% ↑，同比去年同期上漲10.53% ↑

“濟(jì)南調(diào)整二手房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格后，對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響不大。但現(xiàn)在的二手房整體成交清淡，價(jià)格有微幅下跌的勢(shì)頭。”9日，濟(jì)南21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)某店負(fù)責(zé)人張先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者如此說(shuō)道。

來(lái)自鏈家的交易數(shù)據(jù)顯示，5個(gè)月來(lái)，鏈家每個(gè)月新增二手房房源整體呈上升趨勢(shì)，但鏈家?guī)б庀蛸I房人看房的次數(shù)卻呈直線下滑之勢(shì)。

“樓市的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。二手房觀望氣氛很濃，很多買房人在等著房?jī)r(jià)下降，而賣房人也不愿輕易降價(jià)，交易相對(duì)比較清淡。”前述張先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道。

計(jì)稅調(diào)整影響不大

從本月1日開(kāi)始，濟(jì)南市調(diào)整了存量住房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格。新政策實(shí)施幾天，部分小區(qū)的評(píng)估計(jì)稅價(jià)格調(diào)整額度已經(jīng)大致清晰，大部分小區(qū)上調(diào)幅度均比較大。比如，和路附的甸柳小區(qū)由6000元/方米上調(diào)至14600元/方米左右，魯能領(lǐng)秀城由6000元/方米上調(diào)至15200元/方米左右。

根據(jù)濟(jì)南市稅務(wù)局此前的通知，本次調(diào)整計(jì)稅價(jià)格的目的是為了“全面客觀準(zhǔn)確反映我市存量住房交易價(jià)格水，提高交易環(huán)節(jié)計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性”。那么，調(diào)整之后，對(duì)市場(chǎng)的影響到底有多大？

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，如果按照評(píng)估計(jì)稅價(jià)格納稅的話，買賣雙方通常需要多繳納數(shù)萬(wàn)元的稅額。

目前，二手房交易納稅科目主要包括增值稅、個(gè)稅和契稅。其中，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房未滿兩年的二手房來(lái)說(shuō)，增值稅是大頭，其納稅額為交易總價(jià)的5%；若賣房人購(gòu)房時(shí)間已經(jīng)超過(guò)2年，增值稅免征。個(gè)稅和契稅的納稅金額也都是以交易總價(jià)為基礎(chǔ)測(cè)算，比如若個(gè)人購(gòu)房未滿5年，其在出售房屋是需要按照房屋總價(jià)的1%征收個(gè)稅；若所售房屋面積大于90方米，且買房人為二套房的話，需要按照交易總額的2%繳納契稅。

以魯能領(lǐng)秀城為例計(jì)算，一套100方米的房子、購(gòu)房未滿兩年且買方為二套房，若按照評(píng)估計(jì)稅價(jià)格繳稅，調(diào)整之前雙方需要繳納4.66萬(wàn)元的稅額，調(diào)整之后需要繳納11.80萬(wàn)元的稅額。這樣算下來(lái)，買賣方雙方繳稅額度提升了6萬(wàn)多元，升幅可謂很大。

“實(shí)際上，在二手房買賣過(guò)程中，納稅額很多時(shí)候都不以評(píng)估計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。”張先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹道。

根據(jù)相關(guān)政策，在實(shí)際交易中，對(duì)于納稅人申報(bào)的交易價(jià)格超過(guò)存量房?jī)r(jià)格評(píng)估值的，按照納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅。對(duì)于評(píng)估認(rèn)定納稅人申報(bào)的交易價(jià)格偏低的,有正當(dāng)理由的,按申報(bào)交易價(jià)格征稅；未能舉證正當(dāng)理由的，稅務(wù)人員會(huì)以系統(tǒng)評(píng)估價(jià)為參考確定計(jì)稅依據(jù)。

“二手房的成交價(jià)格，通常都是遠(yuǎn)高于評(píng)估計(jì)稅價(jià)格。有時(shí)候，買賣雙方達(dá)成一致刻意避稅時(shí)，會(huì)出現(xiàn)成交價(jià)格低于評(píng)估計(jì)稅價(jià)格的現(xiàn)象。而在現(xiàn)實(shí)的交易中，一套房子動(dòng)輒二三百萬(wàn)元，買房人通常需要貸款。即使買賣雙方有意避稅，為了不影響貸款額度，網(wǎng)簽的價(jià)格通常不會(huì)很低。所以大部分交易都是以買賣雙方的申報(bào)價(jià)格計(jì)稅的，而非以存量房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格計(jì)稅，后者的調(diào)整對(duì)實(shí)際交易影響并不是很大。”張先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道。

“要想賣房，就得降價(jià)”

雖然二手房計(jì)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響不大，但二手房交易正變得冷清卻是事實(shí)。

最，位于濟(jì)南市歷下區(qū)燕山小區(qū)南區(qū)的常麗女士正在打算賣房，然后換一套大房子。但她沒(méi)想到，賣套房子居然很難。

今年4月，她就將賣房信息交給了中介，總價(jià)210萬(wàn)元。之所以掛這個(gè)價(jià)格是有根據(jù)的：“去年鄰居就是200萬(wàn)元賣出去的，我想著再漲10萬(wàn)元不算多。”沒(méi)想到，在她將房屋信息掛出去之后，幾乎是無(wú)人問(wèn)津。中介說(shuō)她的房子太貴了，要想賣房，就得降價(jià)，而且要比其他人掛牌價(jià)格低10%才好出手。

等了兩三個(gè)月后，常麗在7月份將掛牌價(jià)格下調(diào)，“調(diào)到了197萬(wàn)元，但看房子的依然寥寥。中介還在勸我繼續(xù)下調(diào)，最好能調(diào)到190萬(wàn)左右，但我覺(jué)得好虧啊！”常麗說(shuō)。

而濟(jì)南房友燕山店一位工作人員向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹，現(xiàn)在燕山小區(qū)周邊的二手房?jī)r(jià)格確實(shí)有下滑的勢(shì)頭。“整體下滑幅度不大，約1000元/方米左右吧。相對(duì)來(lái)說(shuō)，那些大戶型、環(huán)境好的社區(qū)房源少，價(jià)格沒(méi)怎么下滑。但小區(qū)環(huán)境差、戶型面積小的社區(qū)房源較多，也不大好賣，下滑幅度就大一些。”

張先生也向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹道，目前濟(jì)南二手房交易比較冷清。“前一段時(shí)間天熱，買房人都不愿出來(lái)看房；現(xiàn)在天涼快了，市場(chǎng)也涼了，買房人還是不愿出來(lái)。而對(duì)于二手房賣家來(lái)說(shuō)，大家都盯著鄰居們此前的成交價(jià)格，不愿將房子價(jià)格下調(diào)，所以成交很冷清。”張先生說(shuō)。

來(lái)自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南二手房的供求狀況正悄然發(fā)生著轉(zhuǎn)變，主要反映在幾個(gè)月的新增房源和帶看次數(shù)方面。

今年3月份，鏈家當(dāng)月新增房源4344套，對(duì)買房人的帶看次數(shù)是27111次。此后，鏈家每月新增二手房房源呈現(xiàn)先降后增之勢(shì)，4至8月的數(shù)據(jù)分別是4027套、4131套、3953套、4326套、4649套；與此同時(shí)，帶買房人看房次數(shù)呈現(xiàn)直線下滑走勢(shì)，4至8月的數(shù)據(jù)分別是24668、23519、20069、19207、18124。如果以8月份和3月份數(shù)據(jù)相比，鏈家每月新增房源增加了305套，但帶買房人看房次數(shù)卻減少了8987次。

市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)

對(duì)于二手房市場(chǎng)變冷的原因，合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析稱，“市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)在大家對(duì)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)大都不樂(lè)觀，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。”

上述張先生則認(rèn)為，二手房變冷與新房市場(chǎng)的變冷有直接關(guān)系。“現(xiàn)在新房市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期沒(méi)有了，大家以前都覺(jué)得房?jī)r(jià)要漲，所以都爭(zhēng)先恐后地買房，就怕買晚了價(jià)格更貴了。但現(xiàn)如今，大家發(fā)現(xiàn)新房?jī)r(jià)格已經(jīng)不再上漲，部分樓盤價(jià)格甚至有變相下調(diào)走勢(shì)，所以大家就不再恐慌性地買房了，市場(chǎng)從而進(jìn)入了觀望期。”

許傳明分析稱，從新房市場(chǎng)期走勢(shì)看，購(gòu)房需求依然是存在的，只不過(guò)過(guò)高的價(jià)格讓很多人已經(jīng)無(wú)力承擔(dān)房?jī)r(jià)。一個(gè)例證是，市場(chǎng)上期有幾個(gè)樓盤推出了價(jià)格比較合適的產(chǎn)品，去化速度都比較快。因此，雖然未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)盤整期，但對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)并不必太悲觀。“部分定價(jià)過(guò)高的樓盤將不得不對(duì)其價(jià)格進(jìn)行修正，但市場(chǎng)預(yù)計(jì)將整體保持穩(wěn)定。”

再看二手房市場(chǎng)，穩(wěn)定也是大勢(shì)所趨。“現(xiàn)在濟(jì)南繞城高速邊上的新房都每方米一萬(wàn)五六了，它們是期房，配套也很短期。而二環(huán)內(nèi)的二手房，配套多比較健全，價(jià)格方面有貴的，也有很多2萬(wàn)元/方米左右的，也是有競(jìng)爭(zhēng)力的。整體來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格小幅下調(diào)是有可能的，但并不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌的走勢(shì)。”前述張先生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道。