很多人喜歡通過各種渠道了解房產方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經成了生活的一部分。也有很多專家喜歡在不同的時間段里根據不同的組合數據來分析當下所呈現的各種特征，其實這些分析等于沒有在分析，要不然你讓他們用組合數據來分析未來價房的趨勢？他們當然能分析出來，對，因為房價好像永遠在漲著的。不過未來合肥房價會上漲嗎？合肥房價會是怎樣的一個趨勢？本文小編為你解讀。

中國房地產，說簡單很簡單，說難也很難。簡單之處就是，在過去的20年中，凡是在熱點城市買了房子的人，基本上都收益滿滿，因為過去的20年基本上是熱點城市房價高速上漲的20年。難的地方是，怎么預測和判斷一個具體城市，特別是非熱點城市在某個時期的房價走勢。

房價短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化，長期看人口轉折點

馬光遠先生提出三個基本的視角：“短期看政策，中期看城鎮(zhèn)化，長期看人口轉折點”，我姑且從這個角度出發(fā)，來分析一下房價上漲的規(guī)律。他將政策歸為短期，城鎮(zhèn)化歸為中期，而人口轉折點歸為長期，也正說明中國房地產的發(fā)展，必定會經歷以上三個階段。

短期看政策。首先我們先看政策，其實回顧過去10年來合肥房地產的發(fā)展，政策對房價的影響十分明顯。在上篇文章中（公號“小易論樓市”《合肥限購執(zhí)行一年后，政策會收緊嗎？》），我指出從2007年到2017年，合肥經歷了兩次房價上漲的大周期，每次大周期都伴隨著購房政策的極度寬松。

比如2008年的全球金融危機，4萬億投資大家還記憶猶新，配合不斷放松的限購政策、信貸政策，合肥房價在接下來的兩年迎來一次小高潮。去年的第二次上漲周期大家也看到了，政策背景是去庫存及結構轉型引發(fā)的經濟下滑，還是以極度寬松的限購、信貸以及貨幣政策，進一步刺激房價的大幅上漲。

中期看城鎮(zhèn)化。表面上來看，中國經濟依賴房地產，但從實質上來看，依賴的是城鎮(zhèn)化。截至目前為止，中國城市化率已經達到57%，正處于城市化發(fā)展的中期。其實這種快速的城市化已經告別了以往的高速模式，由于我們國家城市化的統計口徑只是常住人口，而不是戶籍人口，下一步城市化重點更多的是，轉化常住人口為戶籍人口的市民化。

一般來講，農村人口轉變?yōu)槌鞘腥丝冢�一定要享受到城市發(fā)展帶來的所有福利，才能算徹底的城市化，擁有城市戶籍是市民化的典型特征。但戶籍政策一般都與房子綁定，農村人口絕大部分情況下都需要購房，才能享受一個市民可以享受到的所有城市福利，因此買房是一道城市化繞不過去的檻。

過去的20年，是中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的20年，中國人幾乎均每年有1%的人口從農村進入城市，在城市里找到工作。這部分農村人口在城市里工作，卻無法享受城市里的福利待遇，與購房綁定的戶籍政策極大推動著房地產的發(fā)展。

長期看人口轉折點。當城市化進入后期之后，人口從農村進入城市的需求就大大減少了，而絕大部分城市的外部購房需求也就大大降低了，這就出現了所謂的人口轉折點。所謂長期看人口轉折點，對中國城市化的整體來講，城市化末期就是中國房地產出現根本性變化的時刻，缺少了人口凈流入，住房需求就喪失了增長性，房價上漲就喪失了原始動力。具體到每一個城市，出現人口轉折點的時間和特征也不盡相同。

比如地處西北的邊陲小鎮(zhèn)，人口不多，出生率也比較低，嚴重依靠當地的礦產資源，城鎮(zhèn)化率卻非常高，幾乎沒有多少農村人口。由于嚴重缺乏外來人口，這樣的小城房地產基本上也就發(fā)展到頭了。

2015年，上海常住人口首次出現負增長，約有15萬人在這一年中逃離，但我們看到兩年上海的房價依舊大漲。那是因為上海的常住人口與戶籍人口的差值，依然還有接1000萬人，15萬人真的是九牛一毛而已。如此大的外來住房需求，長期來看，上海房價有跌的可能嗎？

政策的維度，供需的維度和價格的維度

政策的維度。之前分析我們提到，房地產大周期的波動，基本上都是圍繞著政策放松和收緊起伏的，因此房價短期受影響最大的還是政策。

從去年10月份熱點城市限購以來，以一線和四小龍為首的熱點城市，房價基本上被嚴格限制，目前大部分已經恢復到去年限購時的水。我們國家控制房價從來都不是能不能，而是想不想，政策對中國房價幾乎是100%見效的。因此我們在判斷合肥房價的時候，絕對不能偏離短期政策的軌道（公號“小易論樓市”《合肥為什么沒有定向“放松限購”，背后的邏輯是什么？》）。

供需的維度。經濟學上最基本的規(guī)律就是供需決定價格，當供大于求時價格下跌，求大于供時價格上漲。從某種意義上來講，供需決定短期價格走向，房價的上漲也不外乎如此。當合肥限購的閘門對外地人打開之后，省內外的投資者蜂擁而至，大量的投資資金使合肥市場一房難求，房價暴漲。

當限購重啟，外地人的購房需求被抑制，市場上的實際購買力大大減少，人們開始從狂熱的買房轉為觀望，然后直到一年后完全冷卻下來。這樣實際需求慢慢減少，庫存相對進一步增加，價格逐步下探。我在之前的文章中分析過，當合肥實際庫存達到40000套這個臨界點時，房價的走勢會發(fā)生質的變化，高于40000套，房價會大概率橫盤或者下跌，低于40000套，房價則會有極大上漲的動力（公號“小易論樓市”《合肥歷年調控和房價漲跌的關系》）。

上個大周期的中期，絕大部分三四線及以下城市的新房供應出現嚴重過剩，部分地區(qū)甚至出現價格下跌，地方政府的賣地財政無以為繼，于是國家就提出去庫存，解決地方政府的債務危機。當去庫存進入尾聲，國家政策重新收緊，房地產又重新開始新的周期后，我覺得這種嚴重依靠房地產經濟的土地財政，將會再一次產生新一輪的天量庫存。

價格的維度。我之前的文章中也多次提到房價的基本面，一個城市的房價不能漲到天上去，最典型的例子就是杭州和溫州。在游資的狂熱炒作下，2010年兩個城市房價直逼一線城市，杭州甚至有趕超北京之勢，之后兩座城市房價開始暴跌，最后出現長達6年的沉寂。我之前文章一直提到兩個概念，上位城市和下位城市，作為下位城市的杭州，價格超過上位城市北京，這顯然脫離了價格的基本面。

合肥一直是南京房價的60%左右，目前比這個數字還略微差一點，這應該是正常得不能再正常的價格。而南京房價盯著上海，一直是上海的一半，目前也處于合理區(qū)間。當上海房價上漲時，會預示著南京和合肥也會隨之上漲，但南京和合肥的房價一定不能超過既有比例太多，否則就脫離了價格的基本面（公號“小易論樓市”《合肥房價有泡沫嗎？城市房價的基本面》）。

宏觀周期，金融周期和房地產自身的周期

宏觀周期。對于宏觀周期，我在前面短期政策一節(jié)中分析過，這主要是跟中國經濟有很大關系。當經濟好的時候，實體經濟回報率高，資金都涌向實體，房地產備受冷落。但是我們必須承認一點，因上下游產業(yè)鏈過于龐大，房地產占國內GDP的比重舉足輕重，毫無疑問是中國的支柱產業(yè)。

過去的十幾年中，每次遇到大的經濟變故，都要依靠房地產渡過難關，并且每次都十分奏效，中國經濟對房地產的依賴，幾乎到了無以復加的地步。以至于有人說，房地產就是中國經濟的夜壺，宏觀經濟不行就需要把房地產拿出來用，不需要就踢到床底下。我相信，如果今后中國再次遇到難以克服的經濟危機，房地產依舊會臨危受命。

金融周期。我們家庭的主要財富形式就是房產，尤其在房地產金融屬性更強的一二線城市，房產幾乎占到家庭財富的80%以上。這說明，我們的錢基本上都用在了買房上邊，當這個社會的錢大部分都拿去買了房子，就說明央行所超發(fā)的貨幣都流向了房地產。如果市場上的房子數量是一定的，當流通中的貨幣越多，房子的價格就會越高。

過去30多年來，央行每年都以超過13%的速度超發(fā)貨幣，有的年份甚至達到30%以上，因此我們能感受到不斷的通貨膨脹，而這部分錢最終落腳點就是我們的房產。我們看到每次大周期房價的上漲，其實都是過去幾年超發(fā)貨幣往房地產的一次歸集運動。所以，在下次房價上漲之前，我們務必關注一下過去幾年M2的增速，看看超發(fā)的貨幣積累了多少，積累得越多，下次房價上漲得就越厲害（公號“小易論樓市”《M2與房價上漲的關系》）。

金融短周期里面還有一個信貸因素，尤其是目前嚴格控制房地產貸款的形勢下，直接限制了資金往房地產行業(yè)流動，房價上漲幾乎被釜底抽薪。所以在金融短周期里，信貸也是影響房價走勢的一個非常重要的因素（公號“小易論樓市”《M2與合肥房價上漲的大周期》）。

房地產自身的周期。在合肥房地產周期研究中，我把它分為兩種，一種是小周期，一種是大周期。小周期就是我們通常所講的金三銀四和金九銀十，正常的年份，每年的三、四月份和九、十月份，都是房產交易最為旺盛的時間。在房地產的小周期里，房價都會出現一次較小的漲幅，這種漲幅相對于其他投資來講，回報實在不值得一提。

而大周期，也是我們前面所講到的，幾乎每隔5-6年，都會有一個較大的漲幅（公號“小易論樓市”《這次大周期合肥房價究竟?jié)q了多少？》）。第一次大周期是2009-2010年，第二次大周期是2015-2016年，特征都比較明顯，都是伴隨著經濟顯著下行和限購政策的放松。每次大周期的發(fā)作，都是前些年積累的M2往房地產流動的過程，而房地產自身的大周期，隨著城市人口凈流入轉折點的到來，才會逐漸消失。

如何判斷合肥未來的房價走勢

我們在研究房價走勢的時候，務必要綜合分析以上9個因素。目前中國房地產市場，剛經歷過一次大周期的洗禮，很多城市房價接翻倍，從房地產周期上來看，正處于房價急速上升期的末尾和下一輪周期的開始，需要時間對目前的高房價進行消化。從宏觀周期上來看，去庫存政策基本達成，且不論從內部發(fā)展還是外部環(huán)境上，經濟都在持續(xù)回暖，房地產刺激手段正慢慢退出市場。

我們的限購政策持續(xù)收緊，有效需求減少，供給相對增加，基本穩(wěn)定了供需的預期。首套房貸利率逐步提高，貸款資金被嚴控流入房地產市場，M2增速連月降低，房地產金融政策在一步一步收緊。從政策和周期上來看，各種信號都預示著房價沒有再次大漲的基礎（公號“小易論樓市”《從房地產政策變化來判斷下半年合肥房價走勢》）。

盡管短期房價沒有再次大漲的基礎，我們還要看到，中國的城市化進程還遠遠沒有結束，以信貸擴張為主要發(fā)展手段的貨幣超發(fā)模式還沒有退出。只要M2的增速還遠超過GDP的增速，房價上漲的趨勢會一直持續(xù)，房地產上漲的大周期也不會終結，只是未來城市的分化會越來越明顯。

對一線城市來說，盡管一直在控制規(guī)模，有些城市甚至已出現常住人口負增長，但要知道外來人口的比重依然很大，這說明一線城市的潛在購房需求依然非常龐大。一線城市作為中國最大的上位城市，對人口產生最大吸引力的特點沒有改變，人口往其持續(xù)流動的趨勢不會發(fā)生根本轉變，并且會長期存在。即使中國城市化已經結束，人口整體出現負增長，這種吸引力依然存在。盡管短周期內房價可能面臨回調，但從長遠來看，“京滬房價永遠漲”的邏輯并沒有什么不對，至少一線城市會是中國房價最后下跌的城市。

對二線城市來說，今后的十年可能是二線城市大有可為的十年。最大家都在熱議一件事情，國家要發(fā)展10個左右的新一線城市，來承接當前一線城市發(fā)展飽和帶來的人口溢出，未來熱點二線城市將成為人口流入的新高地。我認為至少在未來的10年中，合肥房價依舊處于一個高速上升期，其房價上漲的速度甚至要略高于人口規(guī)�？刂频囊痪�城市。

對于三四線城市來講，未來的十年，人口流入可能會在這個層次上發(fā)生根本轉變。我們知道目前中國的房產是存在結構性過剩的，一二線城市房子供給不足，三四線及以下可能嚴重過剩。在一次房地產大周期中，當市中心15-20年房齡的老房子，實際交易價格并沒有出現明顯上漲，這就說明新的購房需求大部分集中在新房上邊。那么相對人口流入來說，該城市住房的實際供給，已出現過剩（公號“小易論樓市”《如何判斷合肥周邊三四線城市房產的投資價值？》）。

在很多三四線城市，人口流入速度趕不上新房供應速度，新建住宅是基本過剩的。物價的提高和土地的增值已經趕不上舊房子的自然磨損，那么老房子將不再有任何投資價值，這也意味著這些三四線城市的房產，將更多只具備居住價值，投資價值大大降低（公號“小易論樓市”《合肥周邊三四線城市房價為何會大漲？》）。

以安徽省為例，去年全省住宅銷售面積7962.7萬方米，銷售均價為5691元/方米，其中合肥市住宅銷售面積為1774萬方米，銷售均價為9122元/方米。合肥市的住宅銷售額已占到全省的35.7%，若除去去年合肥成交大漲因素，合肥實際成交額占到全省的1/3左右。換句話說，安徽省內的房地產投資資金，已有超過30%流向省會合肥，隨著合肥房價進一步上漲，這個比例在未來可能還有逐步擴大的趨勢。

隨著人口老齡化和低出生率的到來，人口的遷徙將會發(fā)生重大轉折。以一二線城市為主的上位城市，未來幾十年都將一直保持著人口流入的趨勢，而不在大城市圈的三四線及以下城市，人口流入可能逐漸枯竭，甚至出現負增長。當前合肥市的銷售面積已經占到全省的1/5以上，這意味著安徽省新增的外來人口，超過20%都選擇在合肥落戶，隨著人口轉折點的到來，這個比例會越來越大（公號“小易論樓市”《抓住合肥房地產的下一個風口，從周群錯失買房說開去》）。

人口流入相對不足，再加上上位城市的吸血效應，未來三四線城市住房結構性過剩的矛盾，將會更加突出（公號“小易論樓市”《合肥房價為什么與安徽其他城市越拉越大？》）。賣出省內三四線及以下城市房產，買入省會城市，會是未來家庭資產優(yōu)化配置的最佳選擇。