多有詬病的原因之一。

從公的角度講，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不會(huì)都有車輛，如果有車的業(yè)主和沒有車的業(yè)主一樣承擔(dān)小區(qū)公共設(shè)施的維修顯失公。只有讓全體業(yè)主共同分享停車?yán)�益，才能彰顯公。據(jù)黃文熙介紹，目前已有多起民事案件的判決對(duì)此予以充分肯定。如，上海天鼎花園業(yè)主委員會(huì)訴上海賽福萊物業(yè)發(fā)展公司服務(wù)合同糾紛一案，上海市靜安區(qū)法院最終判決:上海賽福萊物業(yè)發(fā)展公司向上海天鼎花園業(yè)主委員會(huì)返還地面停車費(fèi)98962.5元。

停車費(fèi)該怎樣收取

張徐寧表示，在收取小區(qū)停車費(fèi)之前，需區(qū)分車位產(chǎn)權(quán)歸誰所有。根據(jù)物權(quán)法第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”據(jù)此，一般而言，地面車位屬于業(yè)主共有，而規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。例如單獨(dú)停車樓、地下停車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，如果賣給了業(yè)主，就應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，由于業(yè)主擁有土地使用權(quán)，業(yè)主不再交費(fèi)。但如果涉及車輛管理，業(yè)主需交納車輛管理費(fèi)。這就意味著，地上車位的停車費(fèi)包括土地使用權(quán)費(fèi)及管理費(fèi)，而擁有產(chǎn)權(quán)的車位停車費(fèi)只包括管理費(fèi)。所以，前述王女士雖對(duì)地下車位擁有產(chǎn)權(quán)，也得交納管理費(fèi)。

對(duì)于地下停車庫產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的觀點(diǎn)，黃文熙持不同意見。他認(rèn)為，地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，不能由開發(fā)商出售。

一是因?yàn)樾�區(qū)地下停車場(chǎng)作為公共配套設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，按照相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。該條例第24條規(guī)定:“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)人或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。”由于小區(qū)業(yè)主已經(jīng)取