隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務與被服務關(guān)系。那么2018年阜陽物業(yè)管理條例實施細則是什么？高考升學網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助！

為進一步加強和規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，切實改善人民群眾居住環(huán)境，著力推進大美阜陽建設，根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本意見。

一、建立住宅小區(qū)綜合管理運行機制

（一）建立健全市、縣（市、區(qū)）、街道三級監(jiān)管體制。市政府建立市本級城市住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，加強對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導，研究決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項，協(xié)調(diào)成員單位做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。各縣(市、區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會是所轄住宅小區(qū)物業(yè)管理的責任主體，須建立縣（市、區(qū)）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，強化組織協(xié)調(diào)；各街道辦事處建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題和矛盾。

（二）構(gòu)建齊抓共管的協(xié)作機制。按照“政府引導、條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)督”的工作原則，構(gòu)建市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行業(yè)行政主管部門進行行業(yè)監(jiān)督，各縣（市、區(qū)）人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）履行屬地管理職責，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會（村民委員會）具體負責，相關(guān)職能部門各司其職，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)協(xié)會主動參與的工作體制，形成上下整體聯(lián)動、社會齊抓共管的工作體制，共同推進城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作。

二、依法明確各級政府和有關(guān)部門工作職責

（一）市直各部門職責

市直部門、轄區(qū)政府及下屬相關(guān)單位應當按照以下職責分工，共同做好住宅小區(qū)物業(yè)綜合管理工作：

1、住房和城鄉(xiāng)建設部門

市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責協(xié)調(diào)處理保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾；督促住宅小區(qū)內(nèi)供水、排水共用設施、設備的維修、養(yǎng)護和改造；負責對住宅小區(qū)內(nèi)綠化工作的指導管理、綠化樹木調(diào)整和綠地變動的審批、負責查處損壞樹木花草、綠地、綠化設施，擅自占用綠化用地，在公共綠地開放商業(yè)、服務攤點的違法違規(guī)行為；

2、房產(chǎn)部門

負責制定物業(yè)管理相關(guān)的配套政策、整頓規(guī)范物業(yè)管理市場秩序活動、加強物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格管理，房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管;負責物業(yè)專項維修資金歸集、管理工作，依法查處住宅小區(qū)室內(nèi)違規(guī)裝飾裝修行為。

3、市容（城管執(zhí)法）部門

市容部門（城管執(zhí)法）部門負責加強對建設單位環(huán)衛(wèi)設施設備配置、公共綠地、道路的監(jiān)管，加強環(huán)境衛(wèi)生的日常管理和環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊伍資質(zhì)管理，負責小區(qū)建筑垃圾排放、運輸、中轉(zhuǎn)、消納等處置活動的監(jiān)管；查處擅自設置戶外廣告、標識、畫廊和牌匾等行為。

4、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門

規(guī)劃部門負責建筑外立面改變、開挖建筑底層地面、規(guī)劃用途變更的審批；負責新建物業(yè)項目的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設施；對涉及建成的住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃調(diào)整的申請進行審核；協(xié)調(diào)解決涉及規(guī)劃的歷史遺留問題；協(xié)助城管執(zhí)法部門對住宅小區(qū)的違法建設進行認定。

5、公安部門（消防部門）

公安部門負責指導督促物業(yè)服務企業(yè)做好住宅小區(qū)的安全防范工作，消除住宅小區(qū)內(nèi)的治安隱患；對小區(qū)安全防范設施進行查驗，做好煙花炮竹燃放和犬類的管理工作，加強住宅小區(qū)外來人口的管理；指導和督促物管企業(yè)做好交通標識、標線設置工作，對阻礙交通、停放大型車輛及危險化學品運輸車輛進行調(diào)處；牽頭做好緩解停車難、住宅小區(qū)技防設施建設和日常維護工作；依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會、違規(guī)強占物業(yè)管理項目及違反治安管理等行為。

消防部門負責消防監(jiān)督管理，依法查處損壞（擅自拆除、停用）消防設施、占用（堵塞、封閉）消防通道（疏散通道、安全出口）等違法行為，督促指導住宅小區(qū)消防安全管理，加強對消防管理人員的消防安全教育培訓。

6、質(zhì)量監(jiān)督部門

質(zhì)監(jiān)部門負責電梯等特種設備和水、電、氣、熱等安全計量監(jiān)管工作；組織全市有資質(zhì)的電梯維保單位建立電梯應急救援社會網(wǎng)絡；督促使用單位落實電梯等特種設備安全運行的基本要求和安全管理責任制；督促使用單位做好特種設備注冊、維護保養(yǎng)、年檢、作業(yè)人員持證上崗等工作；督促使用單位制定電梯應急排險救援預案并定期演練；處理特種設備安全事故，依法查處特種設備和計量管理中的違法行為。

7、物價部門

物價部門負責制定物業(yè)服務收費政策、物業(yè)服務收費標準，對物業(yè)服務收費明碼標價實施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務中亂收費等價格違法行為；負責物業(yè)管理收費價格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。

8、環(huán)保部門

環(huán)保部門負責環(huán)境噪音、大氣污染的監(jiān)督管理，依法查處環(huán)境噪聲污染（由公安部門負責查處的除外）、餐飲油煙等大氣污染的違法行為。

9、人防部門

人防部門負責人防工程的監(jiān)督管理；負責人防工程產(chǎn)權(quán)界定、開發(fā)利用審批及使用權(quán)變更備案；依法查處侵占、擅自使用人防工程等違法行為。

10、工商部門

工商部門負責工商登記中經(jīng)營場所與經(jīng)營范圍的審查（擅自將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營用途的，工商部門不得核發(fā)相關(guān)證照）；依法查處違法違規(guī)廣告、無證經(jīng)營（由城管部門負責查處的除外）等行為。

（二）各縣（市、區(qū)）人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）及所屬單位職責：

1、縣（市、區(qū)）人民政府對轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理負總責，按照統(tǒng)一領(lǐng)導、以縣（市、區(qū)）為主、街道為基礎的城市住宅小區(qū)綜合管理工作基本原則；負責制定轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理的相關(guān)政策，建立與新型社區(qū)管理工作相適應的體制機制，保證工作經(jīng)費，建立年度目標考核體系、應急管理機制和住宅小區(qū)長效管理機制，督促本轄區(qū)職能部門和街道辦事處落實住宅小區(qū)綜合管理各項具體工作，組織召開相關(guān)部門和單位參加的綜合管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)綜合管理中的綜合性和信訪投訴等問題。

2、各縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門負責指導轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理工作；指導業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會換屆及備案工作；負責物業(yè)服務企業(yè)三級資質(zhì)審批、物業(yè)服務行為監(jiān)管、物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)服務企業(yè)的考核和備案工作、物業(yè)服務項目的考評；監(jiān)管物業(yè)項目招投標活動；物業(yè)承接查驗及移交接管工作；指導物業(yè)管理住宅小區(qū)項目退出工作。

3、各縣（市、區(qū)）市容（城管執(zhí)法）部門

城管執(zhí)法部門負責依法查處未取得建筑工程規(guī)劃許可證以及其他未經(jīng)規(guī)劃部門審批的違反城市規(guī)劃進行的建設（包括建筑物、構(gòu)筑物、一樓擴院、砌圍墻等）行為；查處集貿(mào)市場以外無合法固定經(jīng)營場所的無照經(jīng)營行為；查處擅自設置戶外廣告；查處超出門窗進行店外占道經(jīng)營、作業(yè)以及擅自占用公共場地擺攤設點行為；依法查處擅自改變房屋外立面、非承重墻開門（窗）、開挖建筑底層地面、改變房屋用途等違法行為；查處擅自飼養(yǎng)家畜家禽和食用禽類的違法行為；牽頭做好養(yǎng)犬監(jiān)管工作。

4、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，指導和監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)開展工作；負責監(jiān)督、指導轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同履行義務；幫助物業(yè)服務企業(yè)解決在物業(yè)服務合同履行中遇到的困難和問題；指導人民調(diào)解委員會和社區(qū)居委會等組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；負責組建轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)；組織物業(yè)服務項目的檢查考評工作；協(xié)助做好物業(yè)專項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對物業(yè)專項維修資金的使用提出初審意見；參與新建住宅區(qū)配套建筑及設施設備的綜合查驗和物業(yè)承接查驗，對未按規(guī)劃建設配套共用服務設施或存有質(zhì)量問題，有權(quán)提請有關(guān)行政主管部門予以糾正；參與前期物業(yè)管理招投標；制止物業(yè)管理中違規(guī)行為，必要時提請有關(guān)部門查處違法行為；會同城管、環(huán)保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區(qū)違法建設拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。

5、社區(qū)居委會負責協(xié)助街道辦事處設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常活動；對業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作提出建議，指派代表參加首次業(yè)主大會籌備組；指導督促物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)服務工作；參與物業(yè)管理檢查考評工作；協(xié)調(diào)物業(yè)服務企業(yè)配合做好社區(qū)管理服務相關(guān)工作；調(diào)解物業(yè)管理糾紛，制止物業(yè)管理中違規(guī)行為。

三、加快推動住宅小區(qū)物業(yè)管理重點工作

（一）建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務機制。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質(zhì)量、服務水相適應的原則，按照物業(yè)服務行業(yè)均成本、法定稅費和合理利潤確定，物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和服務內(nèi)容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。建立普通住宅物業(yè)服務收費標準的動態(tài)調(diào)整機制，每兩年對物業(yè)服務等級的基本價和浮動幅度進行評估，并適時調(diào)整公布，推動“質(zhì)價相符、等級服務、等級收費”的物業(yè)服務收費機制。

（二）加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作指導力度。在各縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門和街道辦事處的指導監(jiān)督下，由社區(qū)居委會組織建設單位、業(yè)主做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建、換屆改選等項工作，并對其日常運作予以監(jiān)管，將業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)納入社區(qū)管理，有條件的社區(qū)有關(guān)負責同志可以兼任業(yè)主委員會主任。建立社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”的三方聯(lián)動機制。對于具備成立業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)，應盡快成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；對于不具備成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，應由所在地的社區(qū)居委會代行屬地管理職責。

（三）積極推進住宅區(qū)綜合查驗管理，市政府成立綜合查驗領(lǐng)導小組，加強對阜城區(qū)住宅小區(qū)開發(fā)建設和前期物業(yè)管理活動的監(jiān)督，規(guī)范住宅小區(qū)綜合查驗行為，維護業(yè)主的合法權(quán)益，明確對沒經(jīng)實施綜合查驗和查驗不合格的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位不得交付給業(yè)主使用。

（四）緩解住宅小區(qū)停車難問題。對有條件的住宅小區(qū)，由政府出資或吸引社會資金增建停車位；住宅小區(qū)周邊道路實施錯時劃線停車，盡量方便業(yè)主就停車；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程時用作停車位的，應向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過3年。

（五）建立綜合執(zhí)法進社區(qū)機制。市公安、市容、規(guī)劃、建設、環(huán)保、工商等相關(guān)部門應依據(jù)各自職責，分工協(xié)作，密切配合，制止和查處日常巡查發(fā)現(xiàn)的違章亂搭建，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、毀綠種菜、環(huán)境污染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和破壞公共設施設備等違規(guī)行為，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，不留任何隱患。

（六）加強物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管。建立物業(yè)服務保證金制度，物業(yè)服務企業(yè)向街道辦事處或物業(yè)行政主管部門繳納一定數(shù)額的保證金，在物業(yè)服務不到位時可動用保證金進行整改；建立健全物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用體系，實行“黑名單”制度，對信用缺失的企業(yè)和項目經(jīng)理實行懲戒，把企業(yè)信用與物業(yè)服務招投標、資質(zhì)管理等緊密聯(lián)系，促進企業(yè)誠信經(jīng)營；建立項目經(jīng)理持證上崗制度，物業(yè)服務企業(yè)主要負責人和項目經(jīng)理應參加年度繼續(xù)教育，不斷提高從業(yè)能力。

（七）加強住宅小區(qū)內(nèi)的裝飾裝修管理。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議書實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)行為違反規(guī)定的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告區(qū)城管執(zhí)法部門或街道辦事處處理；城管執(zhí)法部門或街道辦事處在接到物業(yè)服務企業(yè)報告后，應當及時到現(xiàn)場檢查核實，依法處理并于15個工作日內(nèi)給予報告人書面答復。

業(yè)主拒不辦理登記、備案手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止裝飾裝修人員和裝飾裝修材料進入物業(yè)管理區(qū)域。

（八）強化小區(qū)綜合管理宣傳引導。通過廣電、網(wǎng)絡、報刊等廣泛宣傳小區(qū)綜合管理的政策法規(guī)，不斷提高群眾的法律意識；要加大正面典型宣傳，重點宣傳業(yè)主的基本權(quán)利和義務，引導廣大業(yè)主樹立“花錢買服務”的消費理念。對毀壞綠化、亂搭亂建等違法行為要加大曝光查處力度，教育引導群眾自覺維護小區(qū)環(huán)境，共同建設美好家園。

四、促進住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展的保障措施

（一）健全基層物業(yè)管理機構(gòu)。為便于綜合管理機制運作，各街道辦事處設立物業(yè)管理辦公室，配備專職主任和3名物業(yè)管理員；各社區(qū)居委會設立物業(yè)管理工作站，配備1名物業(yè)管理員，具體負責綜合管理過程中的事務處理；各縣（市、區(qū)）政府應建立健全街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，配齊配強物業(yè)管理人員，保障物業(yè)管理工作經(jīng)費，做到有部門管事、有隊伍干事。

（二）實施住宅小區(qū)物業(yè)基本服務。原則上對難以實行市場化專業(yè)化物業(yè)服務的老舊住宅小區(qū)實施基本物業(yè)服務，做到有治安防范、清掃保潔、綠化養(yǎng)護、維修維護、停車管理。政府對實施基本物業(yè)服務的小區(qū)采取以獎代補方式給予扶持，其中，潁州區(qū)、潁泉區(qū)、潁東區(qū)補貼經(jīng)費由市、區(qū)兩級財政各承擔50%；經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)補貼經(jīng)費由本級財政承擔。從2016年起，市級財政每年分別給予三區(qū)300萬元補貼資金，補貼資金根據(jù)實施情況適時進行調(diào)整，補貼期限暫定為3年。實施基本物業(yè)服務并享受政府扶持的小區(qū)，業(yè)主應按不低于0.25元/方米?月標的準繳納物業(yè)服務費，各縣（市、區(qū)）人民政府每年都要從本級財政中列支一定的預算資金，用于老舊住宅小區(qū)基本功能改造。

（三）扶持相關(guān)物業(yè)服務工作。對物業(yè)服務單位托管的保障性、安置性為主的小區(qū)以及享受政府補貼的小區(qū)，物業(yè)服務單位實施物業(yè)服務中繳納營業(yè)稅地方留成部分，按項目予以先征后返；廉租住房住戶物業(yè)服務費予以減免，減免部分由同級財政承擔；保障性、安置性為主的小區(qū)，建設單位按規(guī)劃建筑面積的1%無償提供經(jīng)營性用房（在規(guī)劃要點中明確），產(chǎn)權(quán)屬同級行政主管部門，不得轉(zhuǎn)讓出售，出租收益統(tǒng)籌用于彌補物業(yè)服務經(jīng)費不足部分。

（四）建立物業(yè)服務收費保障機制。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務。未按約定或者規(guī)定提供的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務企業(yè)提供并向街道辦事處投訴，街道辦事處應當及時予以處理。業(yè)主應當按時足額繳納物業(yè)服務費用，各級各部門要積極引導廣大業(yè)主增強主動繳納物業(yè)服務費的意識，對拖欠服務費的業(yè)主和使用人，經(jīng)多次催繳后仍拒絕繳納的，由社區(qū)居委會和業(yè)主委員會督促其限期繳納；對拖欠物業(yè)服務費的公職人員或領(lǐng)導干部，經(jīng)上門催繳并在小區(qū)公示后仍不繳納的，由街道辦事處、社區(qū)居委會協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)發(fā)函至所在單位催繳，由所在單位負責人做好催繳工作；對長期拒交物業(yè)服務費的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務企業(yè)應依法向人民法院起訴或市仲裁委員會申請仲裁，人民法院應建立欠繳物業(yè)服務費立案審判的綠色通道，依法從快判決；二手房交易時，原房屋所有權(quán)人必須憑物業(yè)服務費收費繳清證明辦理過戶手續(xù)，市不動產(chǎn)登記機構(gòu)應查驗物業(yè)服務費收費繳清證明。

（五）健全信訪矛盾調(diào)解機制。充分發(fā)揮社區(qū)調(diào)解組織作用，加強社區(qū)調(diào)解組織建設，每個社區(qū)明確1名專職調(diào)解員，在小區(qū)建立調(diào)解組織，及時發(fā)現(xiàn)及時調(diào)解，將矛盾化解在基層、化解在萌芽狀態(tài)。2016年試點，每個社區(qū)至少在一個小區(qū)建立矛盾糾紛調(diào)解組織，2017年前，300戶以上規(guī)模小區(qū)全部建立矛盾糾紛調(diào)解組織。街道辦事處組織推進小區(qū)矛盾調(diào)解組織建設，區(qū)綜治辦、司法局、住房保障局（開發(fā)區(qū)建設發(fā)展局）給予指導協(xié)助；街道辦事處、區(qū)矛盾調(diào)解中心要牽頭處理小區(qū)矛盾糾紛。規(guī)范信訪處理機制，信訪工作機構(gòu)或法定工作部門應依據(jù)《信訪條例》有關(guān)規(guī)定，以書面方式做好受理、答復、復查、復核工作。

五、建立健全工作目標責任制和檢查考核機制

市政府將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入年度目標考核范疇，實行統(tǒng)一領(lǐng)導、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核，協(xié)調(diào)落實各級、各部門的工作職責。各縣（市、縣）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會要與街道辦事處、各有關(guān)部門簽訂目標責任狀，切實將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會成立情況、業(yè)主矛盾糾紛調(diào)處情況以及所涉及的物業(yè)管理熱點難點問題納入本區(qū)目標責任制考核范圍，要加強日常監(jiān)督檢查，制定考核標準和考核辦法，建立物業(yè)管理服務考核評估體系，實施物業(yè)管理公眾滿意度測評制度，實行動態(tài)檢查考核與靜態(tài)檢查考核相結(jié)合，定期檢查考核與隨時檢查考核相結(jié)合，進一步延伸檢查觸角，擴大檢查考核范圍，增強檢查考核的實效。