物業管理作為房地產開發建設的延續和完善，是城市發展的必然產物，在社會生活中發揮著重要作用，自上世紀九十年代快速發展以來，其社會作用日益突顯，需求和覆蓋面迅速拓展，已成為和諧社會建設的重要力量和城市化進程的基礎保障。

　　一、通江縣物業管理現狀

通江縣是從2005年起逐步推行物業管理的，幾年來在各級黨政領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，通江縣物業管理工作初見成效，現有從事物業管理企業26家，目前主要有三種管理模式：一是專業化物業管理。主要是房地產企業幾年開發修建的商品房，功能相對配套，具備物業管理條件，聘請了物業管理公司實施專業化管理；二是自主式物業管理。主要是單位修建的辦公綜合樓、職工集資建房和房改房，由單位或業主出錢，自己請人看門，打掃衛生；三是自由式物業管理。主要是老城區2005年前修建的商品房、拆遷還房和集資建房，由社區和業主自己牽頭，臨時聘請退休人員、下崗職工看管，打掃清潔衛生。

　　二、工作開展情況

（一）強化業主自治，加快推進業委會成立步伐。積極推進小區業委會成立，強化業主自治，同時依法加強對新成立的業主委員會培訓，指導業主委員會制定規范的《業主管理規約》、《業主大會議事規則》、《業主委員會工作規則》等，支持業主委員會開展工作，從源頭上規范物業管理工作。

（二）加強行業管理，逐步提高物業行業監管水。認真貫徹落實國家及省、市、縣有關物業管理的法規、政策，不斷規范物業管理行業行為，努力提高監管水，引導物業公司依法、依規進行小區物業管理。按照《四川省物業管理條例》的規定，嚴格規范物業企業的經營行為，要求在小區主要位置公示收費項目和服務標準，接受業主監督，并開展物業服務收費專項檢查，嚴厲查處物業服務中的違規行為。積極開展小區安防設施、水電氣設施、高層電梯等特種設備專項檢查，及時發現并督促整改問題，最大限度地預防和減少事故發生，促使管理服務向規范化、專業化方向發展。

（三）強化服務質量，不斷規范物業服務行為。嚴格按照《前期物業服務合同（示范文本）》和《業主臨時管理規約（示范文本）》，指導物業服務企業與業主委員會或委托人簽訂規范的《物業服務合同》，并按合同提供質價相符服務。

（四）嚴格使用程序，提高物業維修資金使用效益。針對大部分小區已過了維保期，造成房屋、基礎設施損壞無法進行維修，居民投訴越來越多的問題，我們積極引導業主籌措房屋維修資金，設立物業專項維修資金專戶，并建立賬目管理系統，按物業管理區域、棟、戶審核交存情況，設置明細賬目，嚴格維修資金使用，確保了住宅物業維修資金使用利益化。2017年對全縣20多個物業小區進行了30余次的緊急維修，對維修主體不健全的小區，通過現場查驗，組織社區居委會干部參與，通過公開透明業主參與及時啟動緊急維修程序，解決了管道堵塞、房屋漏水、化糞池污水外溢的居住難題，全年共開支維修資金30多萬元。

（五）建立投訴機制，組建物業糾紛調解機構。成立了通江縣物業糾紛人民調解委員會，辦公室設在通江縣房產管理局，積極配合社區及時調解全縣轄區內業委會與物業公司，物業公司與業主之間的糾紛，妥善解決了上東逸景小區業主、物業公司、開發企業之間由于開發遺留問題而引發的矛盾。同時，對各物業服務企業的服務質量、收費行為等進行跟蹤檢查和監督管理，及時糾正物業服務中的只收費不服務等行為，對懈怠于履行《四川省物業管理條例》有關規定和約定義務的物業服務企業和責任人，實行通報批評、罰款、信用記分等處罰，切實維護廣大業主的合法權益。

（六）認真接待來訪，及時回復物業服務信訪。我們及時關注12345和通江論壇上的物業服務問題訴求，針對物業服務中體現出的商品房開發建設和管理信訪問題，通過現場調查，約談勾通、會議調解和責令整改等方式及時進行回復處理，全年共處理信訪回復30余件次，網上回復滿意度達90%以上。

　三、取得的成效

（一）聚共識，創新物業管理法規宣傳。按照物業管理進企業、進社區、進機關、進家庭的思路，加大物業管理服務宣傳力度，編印《物業管理工作資料匯編》，免費發放給開發企業、物業公司、小區業主會。同時，既采取聘請四川省房協物業管理專家馬聰先生來通江縣宣講《四川省住宅物業管理規程》，又利用黨校組織基層干部學習時機培訓各鄉鎮社區干部學習《四川省業主大會和業主委員會指導規則》，強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水。

（二）補短板，改善小區環境面貌。在改造基礎設施、改善環境面貌上下功夫，以美化、亮化、綠化、規范化“四化”為突破口改善小區環境，清理亂堆亂放雜物，讓小區美起來；增設小區內公共場地路燈，讓小區亮起來；種花草栽樹木，讓小區綠起來；建立各類管理制度，讓小區管理規范起來。據統計，清理樓道、公共場地陳舊雜物500多件，清理死角垃圾1.8余噸，根治亂種恢復綠地，栽植花草樹木3000余方米。

（三）點帶面，突破物業管理頸瓶。重點在試點、示范引領上做文章，選定上東逸景、江與城、東方名園等小區為試點，及時評估試點的成效、經驗和問題，及時推廣應用。以上東逸景小區發揮業主委員會在物業管理中橋梁、紐帶作用為示范，強化業主“小區是我家”意識，引導各小區積極成立業主委員會。今年來，通過多方協調、多次工作，江與城、通江花園、明大王府等20多個小區先后組建了業主委員會。

（四）重督導，規范管理物業企業。加大對物業服務企業服務質量監管和檢查力度，促進物業服務工作落實。加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。建筑面積在3萬米以上的（含3萬方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業服務企業，在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。同時，督促物業企業制訂小區物業服務實施方案，包括全年工作任務、工作目標、工作效果。

（五）嚴考核，制定文明創建標準。為確保文明創建工作落到實處，我們下發《關于進一步做好物業管理文明創建工作的通知》（通房發〔2016〕10號），明確物業管理文明創建標準，要求各物業服務企業對照文明創建標準逐項抓落實：一是服務區域范圍內干凈整潔，整體環境良好；二是保安人員著裝統一，客服工作人員掛牌服務，文明禮貌；三是公開收費項目、收費標準、辦事制度；四是工作人員全天候值班、報修及時；五是保安、保潔、綠化服務到位；六是有高效的投訴處理機制；七是業主滿意率達85%以上。

　　四、存在的問題

一是基層組織重視不夠。《四川省物業管理條例》第三條規定：市縣級人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。第四條規定：鄉鎮人民政府和街道辦事處組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責，協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理糾紛。但一些基層組織對物業管理認識不足，未納入工作日常議事，無人員、無機構從事物業管理工作，導致物業管理一盤散沙。二是規劃建設不到位。住宅建筑小區規劃時對設施設備要求不高，功能不齊全，有些小區設施、設備不配套，規劃設計時，缺乏物管理念或受歷史條件限制，小區建成后，沒有物管用房，沒有停車場、休閑場和綠化地帶，硬件設施不配套，為物業管理留下隱患，加之城區一些開發企業因各種原因工程尚未竣工驗收就交付業主入住使用，導致物業管理難度加大，嚴重制約了物管工作的開展。三是物業移交銜接不力。一些開發企業沒有商業地產經驗，加之資金實力不強，存在規劃變更導致業主權益受損、房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異、房屋建筑和附屬設備質量差，出現房屋漏雨漏水，墻體塌陷裂縫，把房屋質量問題拖過保修期等遺留問題，選聘物業服務企業后，不向物業公司及時全面提供建筑圖紙和資料，與物管企業銜接不及時，不到位，致使物業管理效率低下，矛盾問題突出。四是物管企業素質不高。部分物業企業人員服務水低、服務意識差，工作人員年齡老化，不按規定配專業人員，責任感不強，只收費不服務，少數物業企業僅限于值值班，掃掃地，巡巡路，處理問題簡單粗暴。五是業主物管意識不強。由于業主委員會系自我管理組織，屬于義務服務性質，沒有工作報酬，導致業主委員會不齊不力，僅占23.6%。相當多的業主還沒有樹立起有償服務的觀念，不能認真履行合同約定義務，不服從管理現象時有發生，任意拖欠物業服務費用的現象非常普遍，物業糾紛增多，加之物業管理收費較低，造成物業企業虧損經營，企業運轉艱難。六是臟亂差現象嚴重。特別是無物業管理區域隨地吐痰，亂丟棄物，亂倒垃圾，車輛亂停亂放，房屋及設施設備無人維修，造成污水橫流，管道堵塞，居民居住環境相當差，一方面影響了居民生活質量，另一方面影響了城市美化，難以提高城市品位。七是治安消防隱患大。一方面治安管理隱患大。有些小區四通八達，無人看管，沒有路燈，便于不法分子作案，易發生治安、刑事案件，使居民沒有安全感；另一方面消防安全隱患大。個別樓房還未移交就存在質量問題，許多住宅沒有設消防通道，有消防通道的由于亂搭亂建和亂停亂放，車輛無法暢通。八是監管體制不順。通江縣房產管理部門對物業管理企業的成立只有初審權，終審權在市房產局，房地產開發企業及物業管理企業就利用這一體制不順的弊病，不服從我們的監管，給我們的物業監管造成了一些脫節和空白。九是維修資金歸集難。通江縣2005年前未實施房屋維修基金征集，2005年以來維修基金收取標準低，導致物業維修基金歸集率低，從而在使用方面也出現了諸多矛盾，物業維修糾紛復雜，調解困難。十是小區入住率不高。因受房地產市場低迷影響，新建住宅小區樓盤入住相對較低，并且開發建設單位不履行承擔空置房物管費義務，導致物管公司運營成本較高，加之物業收費較低，十多年一直未作調整，最高1.3元/方米•月，最低0.45元/方米•月，物管公司入不敷出，由此而帶來服務質量的降低、客戶的不滿，使得通江縣物業管理一直處于低水運行的狀態。

　　五、物管工作對策

物管工作是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及基層組織、規劃建設、發改、環保、綜合執法、文明辦、民政、公安、社區、供水、供電、供氣等多個部門，無論社區居委會還是單打獨斗的主管部門往往力不從心，這就需要各部門通力協作，齊抓共管。

（一）理順體制，明確責任。建立政府主導，相關職能部門配合的領導機制，按照“條塊結合、屬地管理”的原則和“基層政府主導、主管部門督促、部門協助、社區主抓”的工作格局，進一步理順物業管理體制，發揮部門監督、指導職能，形成齊抓共管物業局面。

（二）加強宣傳，營造氛圍。組織開展形式多樣的主題宣傳活動，在電視、廣播、報紙等新聞媒體上開辟專欄，廣泛宣傳加強物業工作的重要意義和有關政策法規，強化物權意識、物管意識和業主的自治意識，加深廣大居民對物業管理工作的理解和支持，努力形成“共建共管、團結和諧”的良好氛圍。

（三）因地施策，分類管理。根據通江客觀實際，因地施策，將老舊小區和新區采取不同的方式，以社區網格為基礎，組織成不同的物業管理機制，做到所有小區全覆蓋，對小區物業管理的成效進行評定給予獎懲。

（四）加強協作，齊抓共管。成立以政府為主導的物業管理聯席會議制度，每季召開一次會議，研究解決物業管理中存在的問題，形成長效機制。

（五）強化督導，狠抓落實。采取政府與基層人民政府、物業管理相關部門簽訂目標責任書方式，將物業管理工作納入年度目標考核指標，由縣目督辦負責督查。通過強有力的督導檢查和健全完善的考核機制，切實加快物業服務規范化、專業化、標準化的步伐。