隨著城市建設步伐的加快，環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨后春筍般涌現出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受，已經成為了城市建設和管理水的重要窗口，相比之下一些老舊小區就顯得黯然失色。煙臺市芝罘區作為中心區、老城區，有常住居民31.6萬戶，其中，無物業管理老舊小區居民15.4萬戶，占全區總戶數的48.7%。由于建成時間長、基礎設施差、管理不到位等原因，這些老舊小區在住宅區改造及社區物業管理工作方面，存在著很多現實的困難和問題。

一、困難和問題

一是產權復雜，維修資金缺失。老舊住宅區產權情況復雜，統一管理難度較大。同時，由于改制、破產等原因，個別老舊小區已無管理主體，處于“失管狀態”，雖然前期我區對轄區的無人管理小區進行了升級改造，但由于沒有后續管理，環境不容樂觀，違章建筑、占道經營、破墻開門、開店、毀綠占綠的情況比較普遍，綠地雜草叢生，嚴重影響了小區秩序和容貌。此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建設部要求建立維修資金，無法滿足共用部位、共用設施的維修。老舊小區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，部分產權單位出于部門利益也不愿意配合舊區整治和引入物業管理的工作。

二是居民認識存在誤區。在過去計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，讓很多老舊小區居民還存在很多無償享受服務的傳統，慣了由原單位的房產管理部門的管房模式，多數居民認為實行物業管理就是想多收錢，額外增加生活負擔，即便要交錢最好也是由原單位來繳納。同時，居住在老舊小區的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區域，“誰享受、誰付費”的物業管理消費意識未形成。此外，群眾對物業公司提供服務的內容及標準要求不一致，對物業費的收取標準心理預期不一致。

三是工作推進中不配合問題較為突出。一方面，整治項目和內容難以統一。由于居住慣不同，小區內居民對整治工作意見不一，尤其涉及居民切身利益的事項，如清理菜地、無花果樹、拆除違建等問題，很多居民不理解、不支持。還有部分群眾提出大量個性化改造要求，絕大多數要求既不符合整體改造規劃，也無相應資金支持。在無法滿足群眾要求的情況下，推進工作受到不同程度的阻力，群眾不配合、不理解情況時有發生，說服、解釋和勸解工作數量大、難度高。

四是物業管理企業水參差不齊。各辦事處雖然全部完成了街巷保潔市場化服務外包招投標工作，確定了相應保潔服務企業進駐，但部分保潔公司不具備物業管理資質，或資質較差，屆時部分小區將出現保潔公司負責街巷保潔，物業公司負責小區的物業管理，容易造成責任不清、互相推諉，影響管理效果的問題。

二、意見與建議

一是要多方籌措改造資金。老舊小區居民收入普遍偏低，花錢買服務的意識較為淡薄，街道（園區）難以籌集整治和管理資金。要完成涉及15萬戶群眾的老舊小區改造工作，所需要的資金巨大，需要多方籌措。住建部門要積極向上爭取外墻節能改造、住房維修等專項補貼資金和相關政策扶持；經信、城管要加強對上溝通，協調供電、通信燃氣、熱力等單位將社區整治線路和設施的改造列入本單位工程計劃，并安排專項資金；區政府根據財力狀況，出資整治改造社區公共環境，增加便民設施。同時，可考慮引入社會資本的方式，采取政府、產權單位、居民個人和物業公司按比例共擔的方式籌集改造資金。

二是強化宣傳引導，建立長效機制。改造前，明確升級改造時間和目標并在小區顯著位置予以公示，讓業主能深刻感受到整治改造工作將會給他們帶來的切身利益；物業公司要采取多種形式進行物業管理有關政策法規和知識的宣傳，如建立微信公眾號，讓公眾理解實施物業管理的意義，提高廣大群眾對物業管理的認知程度，同時不斷提高服務質量和水，為營造一個安全、美好、舒適的生活居住環境而共同努力。同時要增加物業服務透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區布告欄進行張貼，或者以其他方式讓業主知道。針對小區內物業繳費率低的情況，對小區業主物業消費觀念進行引導，廣泛宣傳《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，通過公示物業成本核算，物業和業主的權力和義務等方式，推動和監督物業企業全面履行職責，讓廣大業主知道物業收費的合理性和合法性，改變業主不交物業費的，提高小區物業繳費率。除此之外，還要逐步推進人民調解、法院受理、綜合執法等依法治理進社區進小區活動，建立起老舊小區管理的長效機制。

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三是貫徹有關激勵政策，引導物業公司多元經營。創造條件促進老舊小區內的多種經營，彌補維修管理經費的不足。嚴格落實《關于推進全省老舊小區整治改造和物業管理的意見》（魯建發〔2015〕14號）有關要求，出臺有關政策激勵老舊小區物業企業。一是規模經營激勵，通過支持物業規模化經營降低成本。二是特許經營激勵，將物業管理區域內的廣告發布權、便民服務亭設置和經營權、停車收費權、快件智能存儲柜場地租賃收費權一定交給物業企業，彌補其物業費。三是拓展經營激勵，允許物業企業開展家政、維修、安裝等便民服務，并收取約定費用。四是后續經營激勵：對自愿接管老舊小區建筑面積5萬方米以上、簽訂物業服務合同3年期限以上的骨干物業企業，在今后參與物業項目投標時其評標總分自動上浮10%。鼓勵物業公司搭建專業的信息服務臺，讓業主的需求與社會服務資源的提供在這個臺上實現對接，比如青華社區的“速易遞”；租賃和房地產中介。物業管理在這方面有很大優勢，隨著房地產三級市場的活躍，老舊小區所具有的地域優勢和配套優勢，使得租賃和交易會越來越活躍。

四是逐步建立老舊小區專項維修資金。1999年以前的商品房基本上未建立維修資金。公房出售房屋和集資建房房屋雖然提取了維修資金，但市房屋資金管理中心不同意動用本金，共用部位和共用設施的維修資金仍然缺乏。針對上述情況，一方面積極協調市房屋資金管理中心必要時可動用維修資金，同時要積極探索維修資金穩妥投資增值的方式方法，不斷壯大維修資金規模。另一方面，針對舊的小區沒有維修基金，靠物業是很難把專項維修資金籌集起來這一情況，政府要采取適當方式建立老舊小區專項維修資金。同時要設立老舊小區應急管理基金。小區出現井蓋丟失、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題由政府設立應急維修基金解決，待事后由責任主體補交有關費用，維修事宜由管理責任主體居委會或物業公司負責，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。

五是發揮好小區群眾領袖作用，理順情緒，化解矛盾。老舊住宅區整治改造和社區物業管理是一項復雜的系統工程，涉及的群眾多、環節多、細節多，難免出現矛盾和問題，如住戶分攤資金落實、群眾不理解、不配合等問題，這就需要發揮好小區樓片長等群眾領袖的作用，架起與群眾聯系溝通的橋梁紐帶，廣泛征求群眾的意見建議，理順情緒，化解矛盾。對一些關乎群眾切身利益的問題，如信箱、監控的數量和點位，防盜門的樣式、品牌及需要居民承擔的資金數額，小區內樹木花草等處理等，難免出現意見不統一的情形，這時既要面對面征求、召開懇談會等形式，征求群眾的整治意見，在保證絕大多數人利益的同時要做好其他群眾情緒理順工作。此外，在管理方式上，可以考慮社區自治。適時成立業主委員會，由社區居委會協同業主委員會在廣大業主和社區失業人員中優先招聘服務人員，并通過購買服務的方式對公共設施進行檢修，形成自主管理的模式。物業費由業主委員會負責收取并在固定位置定期公示費用收支情況。對于服務不到位的，由業主委員會負責收集投訴意見并更換服務人員。

六是積極協調，形成工作合力。區政府要重點做好對上的協調溝通，充分發揮供電、供水、供暖、供氣等公共服務企業在老舊小區改造和物業管理中的重要作用，尤其是對一些前期沒有并網管理且老化嚴重的小區，爭取優先改造移交并網管理；城管局要推進綜合執法進社區、進小區，對居民區存在的亂搭亂建和違章建筑要加大執法力度，配合社區和物業公司做好清理整頓。建議深入理順區街城管體制，將開放式無人管理小區環衛保潔、園林綠化等責任徹底下放街道，企事業單位自管小區日常管理也由街道負責指導監督。并賦予街道（園區）物管企業進駐的初審權，由街道（園區）結合轄區實際與骨干物業公司簽訂《物業管理合作協議書》，接管其轄區范圍內的開放式無人管理小區。同時，將物業服務企業的資質申報下放到所在街道（園區），即物業企業的資質申報、年審資料，必須先經街道（園區）受理審核后，才能交由區住建部門審批備案，從而使街道（園區）掌握物業服務企業的“緊箍咒”，為推動物業管理和社區管理有機結合創造條件。

七是堅持市場化運作與政府托底并行的工作方法。居住在老舊小區的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區域。對這部分群體，需要政府部門進行補貼，做好保障，逐步建立起“街道主導、建管并舉、市場化運作、政府托底”的工作機制。在具體操作上，要采取先整改，再收費的方式，以改造的實際成效贏得群眾對繳費的支持。對老舊小區本著“物業公司先期介入、小區先行整改、整改后交付物業管理服務”的方式統籌推進老舊小區的改造和物業管理工作，“改造一個，交付一個，成熟一個，收費一個“的原則有計劃、分批次地推進，有序擴大物業管理的覆蓋面。對改造驗收合格的老舊小區，交付物業公司管理，待物業服務得到絕大多數居民滿意的情況下，啟動物業繳費，實現企業化運營。

八是統一規劃設計，統籌協調推進。在小區前期的改造規劃上，建議聘請專業機構，統一進行規劃，重點是要做好管網、線路等基礎設置的改造規劃，避免重復改造、重復施工等問題。在小區物業管理上，應統一物業管理，避免多頭管理。可考慮全區統一招標一個有實力的物業公司，不但可以保證后期物業管理質量，而且可以通過規模化降低企業成本，減少政府補貼，減輕財政負擔。