物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條

第二條 本市建成區(qū)內(nèi)，具有工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)行為，適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務(wù)收取的綜合費(fèi)用。

第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；禁止價(jià)格欺詐和價(jià)格歧視，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第五條 市、區(qū)人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第二章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的確定及標(biāo)準(zhǔn)

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水相適應(yīng)的原則。

住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，成立業(yè)主委員會(huì)且選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第七條 住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，按照《四市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1）實(shí)行。

第八條 住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格（附件2）由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定。

市價(jià)格主管部門將嚴(yán)格依據(jù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行的成本監(jiān)審，適時(shí)調(diào)整制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主就服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤(rùn)。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1. 物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6. 辦公費(fèi)用；

7. 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9. 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條 住宅小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停車服務(wù)合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場(chǎng)地、設(shè)施以及停車秩序管理服務(wù)并收取費(fèi)用。住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)等不屬于業(yè)主共有的機(jī)動(dòng)車停放設(shè)施，應(yīng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者停車服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，其收費(fèi)、管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。

第十三條 住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)收。未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證的，以房屋買賣合同記載的建筑面積為準(zhǔn)；已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證的，以不動(dòng)產(chǎn)登記證記載的建筑面積為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則上按月計(jì)收，實(shí)行預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，預(yù)收期限不得超過(guò)一年。

第三章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

第十四條 商品住宅在銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，自主選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)剿�在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門和價(jià)格主管部門進(jìn)行備案，并由區(qū)物業(yè)行政主管部門會(huì)同價(jià)格主管部門審核認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條 業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)合同雙方的基本情況、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)的承接驗(yàn)收情況、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任、爭(zhēng)議處理方式等主要內(nèi)容進(jìn)行約定。

第十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域公示欄、業(yè)主出入口或物業(yè)服務(wù)中心等場(chǎng)所，將物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間和監(jiān)督舉報(bào)電話等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第十七條 住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，因服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)成本變化確實(shí)需要調(diào)整住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，可在所在地社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督下，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主書面同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的物業(yè)服務(wù)檔次和指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定調(diào)整方案，并在本小區(qū)公示十日后到價(jià)格主管部門和區(qū)物業(yè)行政主管部門變更備案。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效期間，物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并召集業(yè)主大會(huì)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主書面同意，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)將調(diào)整方案以合同形式約定。

第四章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其他規(guī)定

第十八條 業(yè)主大會(huì)成立前，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營(yíng)所得的收益扣除物業(yè)服務(wù)成本后，其余部分用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主大會(huì)成立后，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意。經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

第十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生建筑垃圾的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點(diǎn)存放，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商并簽訂書面服務(wù)合同。業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運(yùn)的，不得收費(fèi)。業(yè)主或物業(yè)使用人在裝修期間按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得額外收取電梯使用費(fèi)、裝修保證金、押金等。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的，可按約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等任何費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用須將相關(guān)部門開(kāi)具的正規(guī)票據(jù)交付業(yè)主。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人員、機(jī)動(dòng)車實(shí)行出入管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人按家庭成員實(shí)際人數(shù)免費(fèi)配置必要的出入證(卡)。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以收取工本費(fèi)。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

符合交付條件的，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自建設(shè)單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照此規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不得以未享受或者無(wú)需接收相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面催交，逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，對(duì)于不按時(shí)足額繳費(fèi)的業(yè)主，要在廣播電視等新聞媒體上和所在小區(qū)內(nèi)公開(kāi)曝光，對(duì)拒不繳納的，依法提起訴訟，將臨時(shí)法庭選擇至所在小區(qū)內(nèi)開(kāi)庭，并由相關(guān)部門納入個(gè)人失信體系。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第二十六條 價(jià)格監(jiān)督部門會(huì)同各區(qū)物業(yè)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)建立“雙隨機(jī)”抽查機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的事中事后監(jiān)管，適時(shí)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由價(jià)格監(jiān)督部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰，情節(jié)嚴(yán)重的納入失信企業(yè)名單。

第二十七條 本規(guī)定由市價(jià)格主管部門、市物業(yè)行政主管部門在各自職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。