買小產(chǎn)權(quán)房注意事項

1、看開發(fā)主體是否合法

實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法成立的具備法人資格和地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

2、看是否取得了國有土地使用證

按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。

3、看是否符合城市規(guī)劃

城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。

4、看是否取得了建筑工程施工許可證

城中村改造項目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。

5、看有沒有商品房銷（預(yù)）售許可證

這是城中村改造項目準(zhǔn)許向社會銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)武漢市國土房產(chǎn)局審核，各項條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會銷售。

很多購房者抱有僥幸心里，購買了一些手續(xù)不全的城中村房屋。購買此類房屋可能會出現(xiàn)以下問題：

一是合同效力問題。

由于城中村改造項目目前尚不具備銷售條件，項目在實施過程中基本建設(shè)手續(xù)不齊備，就存在違反《土地法》、《規(guī)劃法》、《建筑法》等的可能，買賣雙方在這種違法的情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，合同中的承諾一旦兌現(xiàn)不了，購房者將無從保護自己的權(quán)益。

二是產(chǎn)權(quán)問題。

有關(guān)法律規(guī)定，對于不符合城市規(guī)劃并且無法改正和補救的或存在工程質(zhì)量、安全問題無法補救的，必須拆除。另外，土地未經(jīng)國家征用和出讓的集體土地上建造的房屋，也不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

買小產(chǎn)權(quán)房簽訂合同注意事項

1、合同雙方當(dāng)事人

買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

2、標(biāo)的

標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：房屋的坐落位置；所買賣房屋的面積，應(yīng)分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積；房屋是現(xiàn)房，還是期房；房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)。

3、房屋的價格及付款時間約定

一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

4、交房期限

賣方應(yīng)在某日期之前，將房屋交付買方。買方應(yīng)在實際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助。或者由賣方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權(quán)證（所有權(quán)人為買方）交付買方，由買方支付有關(guān)的費用。

5、權(quán)利擔(dān)保

賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任。

6、違約責(zé)任

違約責(zé)任是違反合同的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任的規(guī)定為督促當(dāng)事人自覺而適當(dāng)?shù)芈男泻贤�，保護非違約方的合法權(quán)益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應(yīng)明確約定買方不按期支付購房款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，賣方不按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。

7、合同雙方認為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項

如房屋的保修責(zé)任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設(shè)施等。