減輕企業負擔，是經濟工作中的重要任務，“營改增”是其中的一項政策。

　　3月13日，國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

　　這會對個人二手房交易產生什么影響呢?

　　營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業稅。

　　出于穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調整為“滿2年以上(含2年)”。為適應國內房地產市場分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營業稅。

　　這個環節的營業稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動產業納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

　　北京某區地稅局相關負責人對21世紀經濟報道記者表示，預計“營改增”后，個人買賣二手房交易的稅負應該不會有太大的變化。“營改增”從十年前就開始設計政策，每年都會對行業數據進行采樣、測算，政策設計初衷就是整體行業綜合稅負大體不變。

　　上述負責人進一步表示，稅制改革政策設計時，是要保證穩過渡。原來營業稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規增值稅的辦法，后續再慢慢調整到常規增值稅征收辦法;要么通過配套其他政策的調整，保證整體稅負不會有太大變化。

　　他還表示，“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

　　上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建對21世紀經濟報道記者表示，“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

　　胡怡建表示，個人二手房交易中，需要交納營業稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業稅的政策，改成增值稅后，應該會延續免征的優惠政策。

　　多位業內人士對21世紀經濟報道記者表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業稅條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。

　　在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調;稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。

　　不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現有政策為差額征稅，其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。

　　由于具體政策尚未出臺，不排除具體政策設計上有調整，可能會對最終稅負產生影響。

　　增值稅咋收取：

　　基本稅率為17%;納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時，實行13%的低稅率;提供交通運輸業服務的，實行11%的低稅率;提供現代服務業服務的，實行6%的低稅率;納稅人出口貨物，稅率為0，但是國務院另有規定的除外。

　　算筆賬：二手房營改增我們會多繳稅嗎?

　　一套普通住宅(140?以下)，市場價100萬

　　情況1：購買2年內

　　現行營業稅：

　　繳稅多少只和售價有關計算公式 售價×稅率100萬×稅率5%=5萬

　　增值稅：

　　稅費多少將和獲利多少、稅率高低有關計算公式 (銷售價-買入價)×稅率

　　假設稅率為11%，房子買入價50萬：(出售價100萬-買入價50萬)×稅率11%=5.5萬

　　假設稅率為11%，出售價120萬：(出售價120萬-買入價50萬)×稅率11%=7.7萬

　　情況2：購買已滿2年

　　現行營業稅：不需要繳稅

　　增值稅：稅務總局明確，將原則上延續過去的優惠政策

　　這意味著，營改增之后這部分稅也會免征。

　　【提個醒】營業稅→增值稅契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等照常征收。

　　增值稅不適合，直接減免

　　財稅專家、山東財經大學經濟研究中心主任潘明星說，根據國家營改增政策精神，營業稅優惠將延續。“營業稅進行直接減免，簡便易行。但增值稅運行采取的是環環征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進行直接減免。所以，以往我國在進行增值稅減免時，多采用‘即征即退’‘先征后返’等方式。營改增后，營業稅優惠將以何種方式體現，還需要等待具體的實施方案。”

　　房地產投資增速 時隔兩年首現回升

　　據報道，國家統計局日發布的今年1到2月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，時隔兩年，房地產開發投資增速首次回升。

　　今年前兩個月，商品房銷售面積11235萬方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點;銷售額增長43.6%，提高 29.2個百分點。對此，中原地產市場研究部總監張大偉認為，商品房銷售明顯加快，首先是由于去年信貸等政策持續調整，使得商品房銷售市場持續回升，至今年春節期間，部分需求結束觀望入市，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點城市銷售翻番。

　　張大偉提到，“特別是一二線城市，我們看到的主要的政策方向都是針對包括已經擁有一套，再買一套的改善型需求政策的放寬，特別是對二套房信貸方面的放寬對市場影響的確較大，這部分人群購買力比較強，在信貸杠桿有所降低之后，他們的這種改善型需求得到集中釋放。”

　　銷售面積大幅增長的同時，房地產開發投資也在迅速增長。今年前兩個月，全國房地產開發投資9052億元，同比增長3.0%，增速比去年全年提高 2個百分點。張大偉分析，這說明在銷售回暖的刺激下，房地產開發企業投資信心有所恢復。包括一些新開工的數據在持續下調之下，出現正增長，恢復了新開工，投資數據自然會樂觀一些