兩會關于房地產的政策,兩會解讀房地產的提案匯總篇

從3月3日起，中國開始進入全國兩會時間。但持續上漲的房價似乎牽動了更多普通人的關注。

　　作為去庫存的重要任務，房地產市場自下半年以來利好政策不斷。但是新年過后，一線城市的房價量價齊升也引發了對于去庫存加杠桿的擔心。尤其是央行宣布自3月1日起再次下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點的消息，更被市場視為貨幣政策轉為寬松的信號。

　　全國兩會期間，依照慣例總理將在政府工作報告中公布今年的經濟增長目標；同時也可能將宣布通脹目標和M2增長目標，而這兩個目標與貨幣政策息息相關。“需求端適度刺激、供給側加速改革、總體保持穩健是未來政策調整的重點。穩增長政策疊加結構性改革進入深水區。”

　　摩根大通中國首席經濟學家朱海斌表示，“設置經濟目標區間、提高增長彈性是合理的選擇。預計兩會可能商討將今年經濟增長目標從去年的‘7%左右’調整到‘6.5%~7%’的區間。”

　　寬貨幣是去庫存的重要工具

　　12月中央經濟工作會議提出了的五大經濟任務：去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。

　　據國家統計局最新公布的數據顯示，1月新房房價環比下跌城市數從12月的26個下降至24個，上漲城市數從39個減少為38個。來自光大證券統計顯示，1月一線城市新房房價環比漲幅由12月的1.55%擴大至2.0%，環比漲幅再度接2013年初2.5%的峰值。其中一線城市二手房價格環比漲幅大幅上升1.2個百分點至3.0%，環比漲幅超過2013年上半年峰值水。

　　而在2月26日央行舉行的記者會上，中國人民銀行行長周小川更表示中國個人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對偏低，銀行系統也覺得個人住房抵押貸款相對比較安全，有發展的機會。在去庫存的過程中，降低貸款條件（如降低首付比例），貸款增多，從這個角度，個人住房的杠桿會有所提高，這個邏輯沒錯。

　　“鑒于國內去產能調結構，以及海外經濟疲軟給中國經濟帶來的挑戰，政府適度推動居民加杠桿來對沖經濟下行風險無可厚非。”對此，摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊對《中國經營報》記者表示，從最國內北上廣深一線城市房價快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長期貸款規模顯著增長的情況來看，居民部門加杠桿駛上了愛揚道。

　　不過當前一線城市房價短期的非理性上漲正在引起市場的擔憂，尤其傳出房地產市場出現了“配資”現象，類似此前A股配資公司加杠桿的模式，即房地產中介給居民買房做貸款，這被業界視為典型的放杠桿行為。

　　國泰君安首席宏觀分析師任澤稱：“去庫存是供給側改革的五大任務之一。期一線城市房價暴漲，三四線去庫存艱難，表明總量放緩、區域分化，價格和數量泡沫并存。這個過程中，需警惕貨幣過度寬松與資產價格泡沫。去庫存短期靠寬貨幣加杠桿，長期需靠市場機制和城鎮化。 短期看，金融政策對去庫存效果明顯，但有副作用。”

　　事實上，當前房地產量價齊升的背后是包括以來，貨幣5次降息4次降準，財政契稅和營業稅大幅下降，首付一套房由30%降至20%，二套房由60%~70%下降至30%等多項政策共同發力。

　　“長期看，解決庫存問題的核心，是建立良好的供求衡調節機制，與農民工市民化、城鎮化等人口政策。如果價格有充分彈性，庫存將不會是一個明顯問題，地方政府過分注重’穩房價’，會破壞正常的供求調節機制，對市場預期和價格形成不利。農民工市民化需要戶籍制度改革、基礎設施與產業配套等。美國次貸危機后房屋庫存大降的經驗表明，寬松貨幣政策是去庫存的重要工具，美國的良好市場機制也是重要原因。”任澤說。

　　貨幣政策或將延續寬松

　　由于央行高層首度表態“貨幣政策穩健略偏寬松”，加之隨后央行下調存款準備金率，這是否意味著貨幣政策正在轉向？受此影響，房價是否再度被推漲成為普遍關注的問題。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，降準對于不同城市的刺激效應會有差異，一線城市由于購房政策比較緊，而且期也會有一個相對嚴苛的購房政策出臺，可能刺激意義已經不大； 二線城市能夠獲得最大的利好，主要源自這類城市的購房需求還沒有完全釋放，恰好可以借此次降準政策而積極推盤和積極做營銷；三四線城市總體上庫存規模較大，獲取寬松的房貸可能使購房者的購房成本降低，進而加快購房效率。

　　眼下，期各地去庫存政策依然不絕。 2月26日，杭州市政府網站發布《關于進一步促進房地產市場穩健康發展的意見（征求意見稿）》異地繳納公積金的購房者可申請公積金貸款。此前江西、山東等地均發布了關于去庫存的相關政策。 2月28日，廣東省發布了《廣東省人民政府關于印發廣東省供給側結構性改革總體方案（2016~2018年）及五個行動計劃的通知》，取消停止90/70政策也被視為配合去庫存。

　　瑞銀證券特約首席經濟學家汪濤發給記者分析稱，“目前的存在進一步的政策空間推動銷售增長和去庫存，這包括在此前將非限購城市首套房貸款首付比例降至20%的基礎上，進一步降低首套房和二套房的首付比例；進一步降低貸款基準利率和房貸利率（她預計年內降息2次）；鼓勵地方政府購買商品房用作保障房用途；以及加快推進中小城市的戶籍改革，出臺優惠措施鼓勵農民工買房。”

　　嚴躍進也對記者稱，“預計去庫存后續或有五大招。”

　　這五大招具體來看：一是 “房地產是國民經濟支柱性產業” 的說法可能被重提，這可能使得后續房地產經濟的發展更加受寵。而去庫存可能也會因為這樣一個提法而得到新的動力；二是商業銀行貸款政策的可調整做法有很多：一個路徑是可能會繼續朝15%的首付比例調整，另一個則可能是鼓勵商業銀行自己制定信貸比例，可能是由一些股份制商業銀行先試點，而后五大國有銀行可能會跟進；三是公積金貸款政策可能會繼續調整，預計今年會在全國推廣公積金異地使用的政策；四是購租并舉的模式可能會推進，或在今年下半年國務院推出相應的意見和政策；五是房貸利息抵扣個稅的政策基本上也沒有太多異議。

　　目前，1月70個大中城市住宅均價環同比繼續上漲。交通銀行有分析師稱，春節前后三道政策相繼出臺，這是一攬子“盛宴”的開端，接下來將進入政策蜜月期，更多促進措施將沿著“高頻率、微刺激”的路徑陸續推出。

　　而房地產去庫存的效果將實質影響后續貨幣政策調整口徑。一位券商分析師看來，如果價格太高，沒有帶動大規模去庫存，房企開工積極性不強，這意味著實體層面沒有創造出的資產，相關產業鏈依然沒有很好的收入端來源，收入端壓力需要外部融資抵補，貨幣政策仍需寬松；反之，房地產庫存明顯去化，房地產開工重新企穩上升，形成短周期補庫存擾動， 緩解實體缺資產的現狀，帶動重工業產業鏈再擴張，那么這意味著實體層面派生出了新資產，傳統產業鏈新一輪加杠桿開啟，債務和通脹風險上升，疊加供給側改革、未來物價上升預期，貨幣政策應保持穩健。

　　鑒于去庫存預期不確定性，多數市場分析人士傾向于認為的貨幣政策仍將延續的態勢。

　　“預計政府會將增長目標從去年的‘7%左右’調整到‘6.5%~7%’的區間。穩增長將是的首要任務。同時預計，通脹目標將會維持3%不變，而M2增長目標將會提高到13%（M2增長目標為12%，實際增長率為13.3%）。” 朱海斌稱，“貨幣政策將關注經濟增長和金融穩定，我們預計會有一次25個基點的降息和4次50個基點的降準。與前一年相比，貨幣政策的寬松程度將有所減弱。”

　　任澤則認為，貨幣政策以配合供給側改革為主，繼續寬松，但貨幣寬松程度邊際上可能不如2014~