物業一般是指已建成并投入使用的各類房屋和其與之相配套的設施、設備及場地。物業管理（propertymanagement）一詞根據2003年6月8日頒布的《物業管理條例》對其表述為：業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照服務合同的約定，對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

一、高校物業管理的特點：

高校物業管理的服務的對象是廣大學生和教師，是為了發揮高校物業的最大使用功能，實現物業的最大價值，為師生創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境。其除了具有服務性、專業性、規范性外，還具有一般社會物業服務企業所不具備的功能，即育人功能、政治功能：

1.育人功能：高校物業管理是高校管理的重要組成部分，肩負著“管理育人、服務育人”的責任和義務，其各項工作的出發點和落腳點必須以教學為中心，為教學、教育、科研服務；一個干凈優美的校園環境，有助于培養大學生良好的品德，使之形成樂觀向上、積極進取的心理素質；物業人員的文明服務有助于培養大學生樸素的世界觀，能引起他們對勞動者的尊重和對勞動的熱愛。

2.政治功能：高校物業管理主要是以為師生創建和保持一個良好的教育、教學環境為目標，并協助提升大學生的品德，維護校園穩定，是校園安全穩定治理手段之一，是高校對外形象的重要組成部分。因此高校物業管理存在公益性要求，同時也存在社會效益的要求，因此高校物業管理模式不能完全按照市場化運作。

二、高校物業管理現狀及存在的問題：

從調研的情況看，現在大部分的高校在后勤社會化改革中采用共管式管理模式，也就是常說的“甲乙方”模式，其中甲方為高校后勤的管理部門，負責監督、協調；乙方為具有企業法人資質的后勤實體，但在具體的實踐中后勤實體并非真正意義上的乙方，其領導層由高校聘任，絕大部分資產由高校出資，還有不少工作人員是高校在職在編人員，實質上乙方就是高校的一個二級部門，由于高校物業的特殊性，在改革發展中有許多不足之處，很大程度上制約了高校的發展。其存在的主要問題有以下幾個方面：

1.觀念轉變不到位。高校自擴招以來發展迅速，使得高校物業管理面臨許多新的問題，舊的物業管理理念和員工舊的觀念影響著高校物業發展。一方面高校物業管理人員年齡結構老化、管理理念陳舊，沒有建立建立現代物業服務關系的概念，在日常工作中往往還是以行政命令為主導，追求社會效益重于經濟效益，市場經營意識淡薄。另一方面高校物業管理服務人員大多來自高校后勤部門，受“大鍋飯”“鐵飯碗”等舊觀念影響，在認識上沒有緊迫感、危機感，服務意識不強，工作效率低下，服務質量得不到保證。

2.缺乏專業技能人才。高校物業管理包括水電等設施設備的維修保養、校園綠化養護、校園環境保潔等，這些工作都要求從業人員具備一定的專業技術知識。但高校屬于事業單位，管理經費緊張，使得高校物業管理費用和人員經費一壓再壓，使得物業服務的專業技術人員和高級管理人員十分缺乏，為節省開支，只能大量招聘文化水低、專業技能差的外來勞務人員，導致服務手段、服務技術落后，嚴重制約了高校物業管理向高水服務的發展。

3.經營模式不夠完善，經費投入不足。高校不僅是“傳道、授業、解惑”的場所，更是開展文化交流、開展各項文體活動的重要場所，這就要求物業管理部門創建高品質的校園環境，提供優質服務，但大部分高校的物業經費來源于高校的行政撥款，自身的盈利能力不強，所得款項只能維持校園物業的基本運作，且物業管理模式單一，離達到高品質的物業服務要求還有較大的距離。

三、高校物業管理的改進對策

1.轉變觀念，增強服務意識。隨著高校后勤改革的不斷完善和推進，后勤工作人員應破除“大鍋飯”“鐵飯碗”的，樹立優質服務理念，變“被動”為“主動”，以廣大師生的需求為本，提供優質服務作為各項工作的出發點和落腳點。

2.加強制度建設，規范高校物業管理。制定較為完備、適用的制度，需以國家的法律法規及政府有關部門頒布的政策文件為依據，結合高校物業自身的實際情況，借鑒其他優秀物業管理的成功經驗。制度建設是高校物業管理走向規范化、科學化和法制化的必要前提，是開展日常工作的準繩和依據，將有利于物業管理工作的健康發展。

3.構建具有專業技能的物業管理服務隊伍。高素質的技能人才是實現現代化物業管理的前提條件，高校物業員工素質的好壞，專業技能的高低將直接關系物業的服務質量，因此人的因素是提高服務質量至關重要的因素。一方面要引進高素質的專業人才，同時也要對現有的工作人員進行專業培訓和職業再教育，鼓勵員工學習和提高，通過專業培訓、同行交流等形式，不斷提高員工的綜合素質。

4.轉變經營模式，拓寬經費來源。經費保障是高校物業管理工作順利開展的基礎，高校物業管理的經費不能只依靠行政撥款，在確保學校各項物業服務的情況下，通過擴大規模，降低成本，以主業為本，多種經營，積極開拓校外市場，拓寬經費來源，只有在經費有了保障，才能在根本上促進高校物業管理的改革和發展。

總之，高校物業管理處于高校這個特定的環境，要強化“服務育人”的管理理念，努力實現物業服務與高校育人環境的有機統一，用良好的服務提升高校物業管理的內涵，營造有文化的高校物業管理氛圍。